賃貸不動産経営管理士の過去問 平成27年度（2015年） 問11

1 . 誤り。
後半部分の定期借家賃貸借契約については、契約期間終了後に借主が引き続き居住を希望する場合は、更新ではなく再契約が必要ですので、宅地建物取引業法の適用がある媒介業務となります。

2 . 誤り。
宅地建物取引業の免許を有しない管理業者は、宅地建物取引業者と共同であっても募集活動であっても行うことはできません。
募集にあたっては、免許が必須です。

3 . 誤り。
貸主が直接募集する場合には宅地建物取引業の免許は不要ですが、例え貸主の書面による承諾があっても、管理業者が募集する場合は宅地建物取引業の免許が必要です。

4 . 正しい。
貸主が直接借主を募集したり、自身で借主入居後の業務を行うにあたっては、宅地建物取引業法の適用はありません。

1．定期建物賃貸契約が期間満了で終了して続けて再契約をする場合は賃貸借の代理・媒介となり、宅建業法の対象となるため、
宅建業の免許を有しない管理業者は行うことができません。

2．募集業務は宅建業法の適用範囲ですので、宅建業の免許が必要となります。したがいまして、共同であっても宅建業の免許が必要となります。

3．募集業務は宅建業免許の適用となりますので、貸主の承諾があったとしても宅建業の免許がない状態ではおこなえません。

4．自己の所有物件を貸し出す行為は宅建業法の適用とはなりません。

　「宅地建物取引業」（宅地建物取引業法第2条第2号）とは、宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいいます。そして、宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業の免許を受ける必要があります（同法第3条第1項）。

　本問との関係では、「賃貸借契約締結の代理・媒介業務には宅建業免許が必要となる」という点が重要です。他方、これを貸主自ら行う場合や、賃貸物件への居住が始まった後の業務には宅建業法は適用されません。

肢１　正しいとはいえない

　賃貸不動産への居住が始まった後の業務には宅建業法は適用されませんが、定期建物賃貸借の契約期間が満了すると契約関係はその時点で終了し、居住し続けるのであれば再契約が必要となりますので、賃貸借契約締結の代理・媒介業務として宅建業免許が必要となります。したがって、管理業者が行うことはできません。

肢２　正しいとはいえない

　借主の募集業務は賃貸借契約締結の代理・媒介業務にあたり、宅建業免許が必要です。したがって、免許を有しない管理業者は、たとえ宅建業者と共同であってもこれを行うことはできません。

肢３　正しいとはいえない

　賃貸借契約締結の代理・媒介業務に宅建業免許が必要なことは、貸主の書面による承諾がある場合であっても同様です。

肢４　正しい

　賃貸借契約の締結や募集を不動産の貸主自ら行う場合、宅建業法の適用はありません。また、借主入居後の業務についても同法の適用はありません。