賃貸不動産経営管理士の過去問 平成28年度（2016年） 問9

1 .正しいです。
賃貸住宅の管理業務には、管理受託方式とサブリース方式の２種類の管理があります。賃貸住宅管理業者登録制度においては、その管理受託方式とサブリース方式の両方が、制度の対象となっています。

2 .誤りです。
管理受託契約の賃貸管理は、家賃の会計処理や建物設備の維持管理などの事実行為にあたり、委任または準委任契約の関係にあるとされています。よって民法上の請負契約（仕事の完成を目的とした契約）に分類されません。

3 .正しいです。
住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書は、その相手方に対して、少なくとも３ヶ月前に文書により解約の申入れを行うことにより、またサブリース住宅原賃貸借標準契約書は少なくとも６ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

4 .正しいです。
管理業者は、委任事務を処理するにあたって受け取った金銭その他の物を建物所有者である委任者に引き渡さなければならず、果実を収受した場合も同様です。賃貸管理業務では、集金した賃料を貸主に引き渡す義務がこれに該当します。もし、集金した賃料から利息が発生した場合、この利息は果実にあたるため、利息の引渡しも必要となります。

正解　2

肢1　正しい

賃貸住宅管理業者登録制度の対象は管理受託方式とサブリース方式の賃貸管理です。

肢2　誤り

管理受託契約の賃貸管理は、仕事の完成を目的とした請負契約ではなく、委任契約または準委任契約にあたります。なお、委任契約とは、管理業者が賃貸人から代理権を得て、建物修繕の為の工事請負契約などを管理業者の名で発注するといった「法律行為」を行う場合に該当します。また準委任契約とは、入居者とのやり取りや建物維持管理などの「事実行為」を行う場合に該当します。

肢3　正しい

「住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書」では3か月以上、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」では6か月以上の予告期間をもって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができるとされています。

肢4　正しい

集金した賃料から利息が発生した場合、この利息も委託者に帰属します。したがって、管理業者は当該利息を委託者に引き渡さなければなりません。

正解は2です。

1、正しいです。
賃貸住宅管理業者登録制度の対象になっている賃貸管理は、管理受託方式とサブリース方式です。

2、誤りです。
管理受託契約は、賃料の請求や設備管理、清掃などの事実行為を委任しており、一般に準委任とされています。賃貸人の代理として、建物修繕の為の工事請負契約などを管理業者の名で発注するような場合など、法律行為をする場合は委任になります。どちらにしても、請負契約にはあたりません。

3、正しいです。
「住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書」→第20条より『少なくとも3ヶ月前に文書により解約の申入れを行うことにより、この契約を終了させることができます。』

「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」→第18条 より『少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。』※両者で定めた解約禁止期間中は解約出来ません。

4、正しいです。
管理業者は、集金した賃料及び、集金した賃料から発生した利息を賃貸人に引渡す義務があります。
また、引渡すべき金銭を自己の為に消費したときは、消費した日以降の利息を払うこと、加えて、損害があるときは損害を賠償しなければなりません。