賃貸不動産経営管理士の過去問 平成28年度（2016年） 問24

正解（適切なもの）は、1です。

1 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則に記載されています。これによれば、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗等について、借主が負担すべき費用と考え、他方、たとえば次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォームについては、貸主が負担すべきである、とされています。したがって、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則．別表1に記載されています。これによれば、ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられるということで、貸主負担となっています。したがって、選択肢は誤りです。

3 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．3ガイドラインの内容②～特約の取扱いに記載されています。これによれば、賃貸借契約については、強行放棄に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である、とされています。したがって、選択肢は誤りです。しかしながら、どんな特約でも認められるわけではなく、同じ節に記載されている、借主に特別の負担を課す特約の条件を確認しておいたほうがよいです。

4 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．3ガイドラインの内容②～特約の取扱いに記載されています。これによれば、襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまず、経過年数は考慮しない、とされています。したがって、選択肢は誤りです。

正解は１です。

1 .適切です。
次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、経年変化および通常使用による損耗等の修繕の範疇であり、貸主が負担すべきであるとされています。

2 .不適切です。
ポスターやカレンダー等の掲示のための壁等の画鋲の穴は、通常の生活の範囲とされ、通常の損耗と考えられます。よって、その修繕は貸主の負担に該当します。

3 .不適切です。
ガイドラインの内容と異なる特約が当然に無効となるわけではありません。契約の内容については、ある程度は契約自由の原則から認められています。よって、法令や公序良俗に反しない、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることは可能です。

4 .不適切です。
畳表や襖紙、障子紙などは消耗品としての性格が強いため、減価償却資産として経年劣化は考慮されず、毀損等の張替え費用は借主負担とされています。

正解　1

肢1　適切

ガイドラインによれば、借主に負担責任がない範囲の損耗で、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは、貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当するとされています。

肢2　不適切

ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の掲示のための壁等の画鋲の穴は日常生活から生じる通常損耗の範疇であるため借主負担は生じませんが、壁等の釘穴、ねじ穴はより深く大きいため通常損耗の範囲を超えると考えられ借主負担が生じるとされています。

肢3　不適切

ガイドラインにはあくまでも強制力は存在しないため、当該内容とは異なる特約を定めても借主に一方的に不利になるような取り決めでない限りは有効に成立します。

肢4　不適切

ガイドラインによれば、畳表は消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので経年劣化は考慮しないとされています。