賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度（2017年） 問18

正解（適切なもの）は1です。

1 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第3章借主の義務．Ⅲ用法遵守義務の判例研究．5ペット飼育に記載されています。これによれば、ペット飼育禁止特約がない物件であっても、ペットの飼育が居住に付随して通常許容される範囲を明らかに逸脱して、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められる限り、賃貸借契約における用法違反になるとして、解除を認めた、とあります。したがって、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第6章賃貸借契約の終了．Ⅳ債務不履行による契約解除．6解除権行使の方法に記載されています。これによれば、債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する方法として、催告と同時に「期間内に支払がない場合には、この催告をもって賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことも可能であるとされています。したがって、選択肢は誤りです。

3 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第6章賃貸借契約の終了．Ⅳ債務不履行による契約解除．5賃借権の無断譲渡・無断転貸と解除に記載されています。これによれば、借主が貸主の承諾なく賃借権を第三者に転貸した場合、貸主は賃借権を解除することができるとされています。ただし、借主の転貸が貸主に対する背信的行為と認めるには足らない特段の事情がある場合においては解除権は発生しないとあります。選択肢では同居の子への転貸については、背信的行為とは言えない可能性が高いです。したがって、選択肢は誤りです。

4 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第6章賃貸借契約の終了．Ⅳ債務不履行による契約解除．2債務不履行に基づく解除権の行使に記載されています。これによれば、解除のためには原則催告が必要ですが、当選択肢のように、借主が長期にわたり賃料を滞納し、信頼関係を著しく破壊していると認められるときは、例外的に貸主は賃貸借契約を無催告で解除することができるとされています。したがって、選択肢は誤りです。

正解は１です。

1 .適切です。
たとえペットの飼育について何らの定めがない場合でも、それが通常許容される範囲を明らかに逸脱して、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められる場合は、賃貸借契約における用法違反になるとして、貸主からの賃貸借契約の解除が認められます。

2 .不適切です。
この「期間内に支払いが無い場合には、この催告をもって建物賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことは有効です。これを停止条件付の契約解除と言います。

3 .不適切です。
借主が無断で転貸した場合でも、当事者間の信頼関係を破壊すると認めるに足らない特段の事情があるときは、貸主は契約を解除することができないとされています。同居している子に対する転貸は当事者間の信頼関係を破壊する行為とまではいえないため、契約を解除することはできないです。

4 .不適切です。
借主が長期にわたり賃料を滞納するなどの重大な義務違反をし、信頼関係を著しく破壊しているときは、貸主は賃貸借契約を無催告で解除することができます。

最も適切なものは『賃貸借契約において、ペットの飼育について何らの定めがない場合でも、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められるようなペットの飼育があったときは、貸主からの賃貸借契約の解除が認められる。』です。