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賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度(2017年) 問20

問題

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賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
   1 .
賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効である。
   2 .
賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。
   3 .
賃貸借契約が法定更新された場合、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、期間の定めのない賃貸借になる。
   4 .
建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約において貸主が更新を拒絶するためには、正当事由は不要である。
( 賃貸不動産経営管理士試験 平成29年度(2017年) 問20 )
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この過去問の解説 (3件)

16
正解(不適切なもの)は2です。

1 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約.第5章契約期間と更新.Ⅱ契約の更新.4更新料に記載されています。これによれば、更新料の支払い義務に法的な根拠はないのですが、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限りは有効であるとされています。したがって、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約.第5章契約期間と更新.Ⅱ契約の更新.2法定更新に記載されています。これによれば、通知期間中に通知をしても期間満了後の使用継続に異議を述べなかった場合は法定更新になるとされています。したがって、選択肢は誤りです。

3 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約.第5章契約期間と更新.Ⅱ契約の更新.2法定更新に記載されています。これによれば、賃貸借契約が法定更新された場合、契約期間は、期間の定めのない賃貸借契約になります。したがって、選択肢は正しいです。

4 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約.第5章契約期間と更新.Ⅱ契約の更新.6駐車場契約の場合に記載されています。これによれば、建物のない駐車場の場合の土地賃貸借契約については借地借家法ではなく民法が適用され、貸主の更新拒絶のために正当事由は不要とされています。したがって、選択肢は正しいです。

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10
正解は2です。

1 .適切です。
賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効です。

2 .不適切です。
更新しない旨の通知をした場合でも、期間満了後に借主が物件をそのまま継続して使用し、それに対して貸主が遅滞なく意義を唱えなかった場合には、契約は更新されたものとみなされます(借地借家法第26条第2項)。

3 .適切です。
建物賃貸借契約が法定更新されると、契約期間を除き、契約の同一性が維持されます。契約期間は、期間の定めのない賃貸借契約となります(借地借家法第26条第1項但書)。

4 .適切です。
建物所有を目的としない土地の賃貸借契約には、借地借家法は適用されないため、貸主が更新を拒絶するための正当事由は不要です。

0

最も不適切なものは『賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。』です。

選択肢1. 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効である。

正しい。

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効です。

選択肢2. 賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。

誤り。

貸主が通知期間内に借主に対して更新をしない旨の通知をしていたとしても、期間満了後に建物の使用を継続していることに異議を述べなかった場合は法定更新とみなされます。

選択肢3. 賃貸借契約が法定更新された場合、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、期間の定めのない賃貸借になる。

正しい。

賃貸借契約が法定更新された場合、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、期間の定めのない賃貸借になります。

選択肢4. 建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約において貸主が更新を拒絶するためには、正当事由は不要である。

正しい。

建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約においては、借地借家法ではなく民法が適用されるので、貸主が更新を拒絶するためには正当事由は不要です。

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