賃貸不動産経営管理士の過去問 平成30年度（2018年） 問12

正解は4（ウ、エ）です。

ア、 誤りです。
定期建物賃貸借契約の事前説明は「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨が記載された書面にて行い、同じく「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面にて契約する必要があります。（借地借家法第38条）

イ、 誤りです。
「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載は必要ありません。ア）の通り、記載した書面での事前説明、書面での契約を行うことが必要です。

ウ、 正しいです。
定期建物賃貸借契約は、1年未満の契約期間でも有効です。（借地借家法38条）
ちなみに、普通建物賃貸借契約の場合は、1年未満の契約期間とした場合、存続期間の定めのない契約となります（借地借家法第29条1項）

エ、 正しいです。
定期建物賃貸借契約の事前説明➡貸主が説明
宅建業法上の重要事項説明➡宅建業者が説明　
と、別々の物ですので、賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法による重要事項説明書に基づき説明をしても効力を有しません。ただし、「貸主の代理人」としての立場で説明をする事は出来ます。

　定期建物賃貸借契約とは、更新がなく、当初の契約期間の満了により契約が終了する旨、あらかじめ合意した建物賃貸借契約のことです。貸主側にその不動産の利用・処分の予定がある場合にプランを予定通りに実行できるようにするため等に利用されます。定期建物賃貸借契約を締結する際には、貸主は、あらかじめ、借主に対して、当該契約は更新できず、期間満了により終了する旨を記載した書面を交付した上で、この点につき説明しなければなりません（借地借家法38条2項）。この借地借家法38条は、宅建士試験では全項が過去問で問われている重要条文ですので、賃貸不動産経営管理士試験でも出題可能性は高いでしょう。

肢ア　正しいとはいえない
　定期建物賃貸借契約を締結する際には、更新がなく、期間の満了により契約が終了する旨を記載した書面を交付した上で説明する必要があり（借地借家法38条2項）、口頭での説明だけでは足りません。

肢イ　正しいとはいえない
　定期建物賃貸借契約を締結する際には、更新がなく、期間の満了により契約が終了する旨を記載した書面を交付した上で説明する必要があります（借地借家法38条2項）。しかし、更新拒絶条項とは異なり、契約の締結に先立って説明を受けた旨の記載までは求められておりません。

肢ウ　正しい
　普通建物賃貸借では、契約期間が1年未満の場合は期間の定めがない賃貸借契約として成立します（借地借家法29条1項）。これに対して、定期建物賃貸借契約では、契約期間が1年未満であっても契約に定めたとおりの期間の定期建物賃貸借契約として成立します（同法38条1項2文）。

肢エ　正しい
　定期建物賃貸借契約を締結する際の書面交付及び説明は、貸主又は貸主の代理人によって行われなければならず、不動産仲介業者による説明では足りません。

正しいものの組合せは『ウ、エ』です。

ア．誤り。

定期建物賃貸借契約の事前説明は、口頭での説明だけでは足らず、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面の交付または電磁的記録により提供をして説明する必要があります。

イ．誤り。

定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載は不要です。

ウ．正しい。

契約期間を１年未満とする定期建物賃貸借契約も有効です。

エ．正しい。

定期建物賃貸借契約としての「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の事前説明は、宅地建物取引業法による重要事項説明書とは別に、貸主または貸主の代理人が交付・説明をする必要があります。