賃貸不動産経営管理士の過去問 平成30年度（2018年） 問20

　一般に、契約は口約束だけでも有効に成立し、契約書等の書面は契約の成立・内容等を立証するための証拠にとどまります。しかし、契約類型によっては、より慎重を期するため、書面によらなければ無効とされる場合もあります。ただ、書面によらない場合であっても、所期の契約類型としては認められないが、部分的には効果を認めて良い場合もあります。本問では、この点が問われています。

肢１　不適切とはいえない
　更新がなく、当初の契約期間の満了により契約が終了する定期建物賃貸借契約を締結するためには、公正証書等の書面によらなければなりません（借地借家法38条1項）。公正証書はあくまでも例示にすぎず、公正証書に限られるわけではないこともおさえておきましょう。書面によらずに契約した場合、定期建物賃貸借契約としては成立しませんが、更新可能な普通建物賃貸借として契約は有効に成立します。

肢２　不適切
　保証契約の締結は、保証人となろうとする者の不測の不利益を防止するために慎重を期する意味で、書面または電磁的記録によらなければなりません（民法446条2項・3項）。そして、連帯保証契約も補充性の有無という違いはあっても保証契約ですから、やはり書面または電磁的記録により締結しなければなりません。

肢３　不適切とはいえない
　賃貸借契約の解除の意思表示は、書面によることが求められていません。

肢４　不適切とはいえない
　賃料減額の合意は、書面によることが求められていません。

正解は２です。

1 .適切です。
　定期建物賃貸借契約は期間を定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。

また、契約書とは別にあらかじめ、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを書面を交付して、借り主に説明しなければなりません。

貸主がこの説明を怠ったときは、契約の更新がないこととする定めが無効となり普通借家契約となります。（借地借家法38条）


2 .不適切です。
　保証契約は書面でしなければ、その効力を生じません。（民法446条2項）


3 .適切です。
　契約の解除は、相手方に対する解除の意思表示をすれば足り、書面である必要はありません。（民法617条、借地借家法27条）


4 .適切です。
　借賃増減請求権は合意=「協議が調った」という事になります。（借地借家法32条）

不適切なものは『書面によらずに連帯保証契約を締結した場合、保証契約としての効力を有する。』です。