賃貸不動産経営管理士の過去問 平成30年度（2018年） 問24

　本問は、賃貸借契約の更新に関する知識を横断的に問う問題です。借地借家法は賃借人の立場を強化することをその趣旨としておりますので、賃借人に有利な方向、すなわち、賃貸借契約が存続しやすくなる方向で規定が設けられているという視点で知識を整理しておきましょう。

肢１　誤っているとはいえない
　期間の定めのある建物賃貸借契約においては、賃貸人が賃借人に対して、当初の契約期間満了の１年前から6月前までの間に、更新しない旨、あるいは、条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、契約期間を除き、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、これを法定更新といいます（借地借家法26条1項）。本肢では上記期間を徒過した期間満了の4月前に更新拒絶の通知をしているため、法定更新されます。

肢２　誤っている
　期間の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、契約期間を除き、従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

肢３　誤っているとはいえない
　更新料特約とは別に更新手数料特約を定めることも、管理業者が賃借人に代わって更新手続を行うことに伴う事務代行手数料という意味合いであれば有効と認められます。

肢４　誤っているとはいえない
　賃貸住宅管理業者登録制度における基幹事務とは、①家賃、敷金等の受領に係る事務、②賃貸借契約の更新に係る事務及び③賃貸借契約の終了に係る事務のことです。建物賃貸借契約の更新に係る事務（上記②）は、賃貸住宅管理業者登録制度において、基幹事務とされています（賃貸住宅管理業者登録規程2条2項）。

正解　２

肢１→○
期間満了後４ヶ月前に更新拒絶をした場合法定更新をしたとみなされます。よって肢１は正しいです。
　　
肢２→✕
期限の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、従前の契約と同一の条件で契約したものとみなされる。したがって契約期間も含め別個独立の同一性のない契約であるという部分が間違いになります。

肢３→○
更新手数料は、賃貸借契約に更新料特約または更新料条約がある場合に賃借人から賃貸人に一時金を支払うことを言います。更新手数料は社会手通念上相当であれば更新料特約以外に更新手数料を定めることは有効なので、肢３は正しいです。

肢４→○
基幹事務とされているものは「家賃・敷金等の受領」「賃貸借契約の更新」「賃貸契約の終了」。したがって肢４は正しいです。

正解は２です。

本問は賃貸借契約の更新に関する問題です。

１→正しい。
期間の定めがある場合、期間満了の１年前から６カ月前までの間に更新しない旨の通知が必要です。当該機関を過ぎた後に更新拒絶の通知をした場合は、法定更新されます。

２→誤り。
法定更新された場合、更新後の契約は期間の定めのない契約となりますが、期間以外については更新前と同じとなります。

３→正しい。
更新料特約以外に更新手数料特約を定めることは、
対価の内容が明確であれば可能とされています。

４→正しい。
更新に係る事務は賃貸住宅管理業者登録制度における期間事務の一つです。