賃貸不動産経営管理士の過去問 平成30年度（2018年） 問25

　本問は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の知識を問う問題です。賃貸借契約終了の際、賃借人は賃貸目的物を賃貸人に返還する必要がありますが、建物は時の経過や賃借人による使用によって徐々に傷んでいきます。同ガイドラインは、その傷んだ部分につき、賃貸人と賃借人のいずれが責任を負うのかについて指針を示しており、建物価値の減少については、①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）、②賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）及び③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等の3つに区分した上で、①及び②については賃貸人が修繕費用を負担しますが、③については賃借人が原状回復義務を負うとしています。

肢１　最も適切とはいえない
　賃借人がペットを飼育したことによって生じた臭いは、まさに当該賃借人がペットを飼育したことによって除去する必要が生じたのであり、賃借人の通常の使用を超える態様といえます。したがって、賃借人が原状回復費用を負担することになります。

肢２　最も適切とはいえない
　エアコンの内部洗浄について、同ガイドラインは、喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているとして、賃貸人が負担するのが妥当であるとしています。

肢３　最も適切
　賃貸建物の鍵の紛失について、同ガイドラインは、「賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）」に位置づけています。

肢４　最も適切とはいえない
　風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等について、同ガイドラインは、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけつつも、使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い、すなわち、賃借人が原状回復費用を負担することになる場合が多いとしています。

正解　３

肢１→✕
ペットの臭いは通常の住まいかた使い方をして発生するものではないので、借主が原状回復義務を負います。したがって借主は原状回復義務を負わないというところが間違いです。

肢２→✕
エアコン内部洗浄は通常の使用等による結果にはならないため、借主は原状回復義務を負うという部分が間違いです。

肢３→○
鍵借主が管理しておかなければならないものなので借主が現状を負います。肢のとおりです。

肢４→✕　
水垢・カビは賃借人の手入れが悪いから発生したものなので、借主負担になり、借主が原状回復を追うことになります。したがって借主は原状回復義務を負わないという部分が間違いです。

正解は３です。

本問は原状回復ガイドラインに関する問題です。

１→誤り。
ペット飼育に伴い生じる臭いは、通常の住まい方、使い方で発生するとは言えず、借主は原状回復義務を負います。

２→誤り。
エアコンの内部洗浄は、通常の使用等による結果と言えるものであり、貸主が原状回復義務を負います。

３→正しい。
鍵の紛失は、通常の使用等による結果と言えないものであり、借主が原状回復義務を負います。

４→誤り。
水垢・カビ等は、通常の住まい方、使い方によって発生するものとは言えず、借主が原状回復義務を負います。