賃貸不動産経営管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問14

正解は１です。

本問は契約の当事者が死亡した場合に関する問題です。

１→正しい。
借主の死亡は契約終了事由ではありません。相続人が引き継ぐことになります。また相続人の存在が明らかでなくても契約終了にはなりません。

２→誤り。
１と同様に貸主の死亡も契約終了事由ではありません。相続人が引き継ぐことになります。また相続人の存在が明らかでなくても契約終了にはなりません。

３→誤り。
解除の意思表示は複数の相手方がいる場合は、全員に対して行う必要があります。

４→誤り。
内縁関係にある者は借主としての地位を引き継ぎ、居住を続けることは可能ですが、相続人になるわけではありません。

正解　１

肢１→○
肢の通り。借主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了しないとされています。

肢２→✕貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合でも、賃貸借契約は終了しないので、借主は引き続き賃料を支払わないといけません。「賃貸借契約は終了する」という部分が間違いになります。

肢３→✕
借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、相続人の全員に解除の意思表示をしなければ解除できません。したがって「相続人の一人に」という部分が間違いになります。

肢４→✕
借主が内縁関係にある者と 賃貸住宅に同居していた場合、借主が死亡したとき当該賃貸住宅に関する賃貸借契約を継承するので、「当該賃貸住宅の賃借権の相続に限り、内縁関係にある者も相続人となる」という部分が間違いになります。

　相続においては、被相続人の死亡の瞬間、被相続人に帰属していた一切の権利義務が観念的に相続人に包括承継されます（民法第896条）。被相続人の権利は一時的に相続人による遺産共有状態におかれ、被相続人が遺言を残していた場合は遺言に従い、遺言がない場合には法定相続分を指針とした相続人による遺産分割協議によって権利の帰属が具体的に決まることとなります。

1　適切

　建物賃貸借契約の借主が死亡した場合、借主の賃借人の地位は観念的に相続人に承継され、相続人のあることが明らかでないというだけで直ちに契約が終了することにはなりません。

2　適切とはいえない

　建物賃貸借契約の貸主の死亡の場合も肢1と同様です。つまり、貸主・借主いずれの死亡の場合であっても、相続人のあることが明らかでないというだけで契約が終了することにはなりません。

3　適切とはいえない

　契約当事者が複数人である場合、その全員から又はその全員に対してのみ、契約を解除することができ（民法第544条第1項）、これを解除権の不可分性といいます。ゆえに、建物賃貸借契約当事者に共同相続が発生した場合、相手方が契約を解除するためには、相続人全員に対して解除の意思表示をする必要があります。

4　適切とはいえない

　相続人たる「配偶者」とは、婚姻届を提出した法律婚の配偶者をいい、内縁関係にある者は相続人にはあたりません。ただ、居住用建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合、故人と内縁関係にあった同居人が賃借人としての権利義務を承継できる余地がありますが（借地借家法第36条第1項本文）、この場合であっても、内縁関係にあった者が相続人になるわけではありません。