FP2級の過去問 2019年9月 学科 問50

【正解1】

１×

不適切な内容です。本問は「全部譲渡方式」の説明になっています。

「部分譲渡方式」とは、土地所有者が土地の一部を拠出する（譲渡する）仕組みです。

２〇

適切な内容です。この場合はテナントが出資者になるため、土地所有者の負担は少なくて済みます。

３〇

適切な内容です。管理運営すべてをデベロッパーに任せるため、原則として諸費用をデベロッパーに支払う必要があります。

４〇

適切な内容です。定期借地方式は、土地所有者の名義がそのままである点がポイントです。なお、建物の所有者は借地権者になります。

【正解 １】

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴についての問題です。

［1］不適切
等価交換方式は、「部分譲渡方式」と「全部譲渡方式」に分けられます。

部分譲渡方式は、土地所有者が土地の一部だけをデベロッパー（不動産開発業者）に譲渡し、その譲渡対価に応じた建物の一部を取得する方式です。

対して、全部譲渡方式では、土地所有者が土地の全部をデベロッパーに譲渡し、建物完成後に各々の出資割合に応じた土地と建物の一部を取得する方式です。

本問では、「部分譲渡方式は、土地所有者が土地の全部を拠出し」とありますので、誤りです。

［2］適切
建設協力金方式とは、建設する建物に入居予定のテナントが差し入れた建設協力金を元手に、土地所有者が建物を建設し、完成後はテナントから賃料収入を得る事業方式です。

この方式では、土地所有者の資金負担が少なく済む一方、建物はテナントの要望に合わせた構造となるため、用途の汎用性は低くなります。

［3］適切
事業受託方式とは、土地所有者の自己資金や調達した借入金を元手に、土地の有効活用の企画立案から建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営といった事業の一切を、デベロッパーに委託する方式です。

［4］適切
定期借地権方式とは、土地を当初契約した一定期間のみ貸し付けて収益をあげる方式です。

土地所有者は土地の所有権を移転することなく、貸付による地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達を行う必要もありません。

【正解 １】

［1］不適切
土地所有者が土地の全部を出資し、デベロッパー（不動産開発業者）がその上に建築する建物を出資し、各々の出資割合に応じて土地・建物を譲渡する事業方式は「全部譲渡方式」です。
部分譲渡方式は、デベロッパーが建物を建設した後、交換により取得する建物の対価に相当する土地の持分をデベロッパーに譲渡する方式です。

［2］適切
建設協力金方式では、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、資金負担が少なく済む一方、建物はテナントの仕様に合わせた構造となるため、用途の汎用性は低くなります。

［3］適切
事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営といった事業の一切をデベロッパーに任せ、建設資金の調達のみ土地所有者が行う方式です。

［4］適切
定期借地権方式は、土地に定期借地権を設定し、他者に貸すことで土地を有効活用する方式です。土地所有者は貸付による地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達を行う必要もありません。