FP2級の過去問 2020年1月 学科 問50

適切

IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

内部収益率（実際の収益率）≧期待収益率（目標利率）

→投資価値あり

内部収益率（実際の収益率）＜期待収益率（目標利率）

→投資価値なし

不適切

問題文はDCF法の説明です。直接還元法は、賃貸により発生する純収益（総収入金額ー諸経費）を、還元利回り（期待収益率）で除して収益価格を求める方法です。

不適切

NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、「対象不動産から得られる収益（キャッシュ・インフロー）の現在価値の合計額」が「投資予定額（キャッシュ・アウトフロー）」を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

不適切

NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の「純収入（年間総収入ー諸経費）」を「総投資額（自己資金＋借入金）」で除して算出される利回りです。

NOI利回りでは諸経費が考慮されているため、一般的に用いられる利回り（単純利回り）よりも実際の利回りに近いです。

○

IRR（Internal Rate of Return 内部収益率）は、投資対象を評価する際の指標の１つです。具体的には、将来の投資合計額の現在価値と、投資から得られる将来のキャッシュフローの合計額の現在価値が等しくなる割引率を言います。期待収益率は、対象資産の運用で将来獲得できる収益の平均値です。内部収益率と期待収益率とを比較して、内部収益率が期待収益率を上回っている場合には、その投資は有利と判定する事ができます。

✕

不動産の価格を算出する収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

直接還元法は、一年間の純収益を還元利回りで割り返して不動産の価格を算出します。

DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法は、将来得られる一定の期間ごとの利益と、売却したときの予想価格を現在価値に割り引き、合計したものです。

本肢はDCF法の説明文です。

✕

NPV法（Net Present Value）は、すべての数値を現在価値に割戻し、比較条件を整えることで、投資の判断をします。現在価値に戻した上で、「投資額」と対象不動産から得られる「収益」とを比較して、「収益」の方が大きい場合にはその投資は有利と判断することができます。

✕

NOI利回り（純利回り、Net Operating Income）は、不動産投資を行う際の指標です。「総収入」ではなく、総収入から諸経費を除いた営業「純収益」を総投資額で除して算出されます。

〇

IRR法（内部収益率法）とは、投資対象不動産の内部収益率に着目して投資の適否を判断する方法です。この数値が投資家の「期待収益率を上回っている場合」、その投資は有利であると判定することができます。

×

これは、DCF法の説明です。

直接還元法は、不動産から得られる1年間の純利益を、一定の還元利回りで割り戻して不動産の評価を行う方法です。

×

NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、「対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額」が「投資額の現在価値の合計額」を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

×

NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の「純利益」を「総投資額」で除して算出される利回りです。

　純利回り(％) ＝ 純利益(NOI) / 総投資額 × 100