マンション管理士の過去問 平成30年度（2018年） 問5

正答は　3　です。

1．区分所有法では以下の3つの債権について、先取特権を認めています。

・区分所有者が共用部分、建物の敷地または共用部分以外の建物の付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権
・区分所有者が規約または集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権
・管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権

未納の管理費等に係る債権は、上記債権にあたり先取特権を有します。先取特権者は、債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有しており、この権利を実現するため、自ら目的物を競売できます。

2．区分所有法第７条に規定する先取特権は、登記をしなくても特別担保を有しない債権者には対抗できますが、登記をした第三者に対しては、登記をしているほうが優先するので対抗できません。

3．区分所有権及び敷地利用権の競売は、訴えをもって行わなくてはなりません。訴えを提起する場合には「集会の特別決議が必要」であり、規約の定めで行うことはできません。
よって、この設問は誤りです。

4．区分所有法第59条の規定による競売請求の判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から6ヵ月を経過したときはすることができません。つまり、その判決が確定した日から6ヵ月以内に行わなければなりません。

正答は　3　です。

1.未納の管理費等に係る債権は、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上の先取特権を有します。
（区分所有法7条）

先取特権とは、法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利です。

2.管理費等は民法306条1号に規定の「共益の費用」（一般の先取特権）とされています。

したがって、民法336条に規定される
「一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。」に該当するため、正解となります。

3.区分所有法59条（区分所有権の競売の請求）では、集会の決議（特別決議）に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。とあり、規約の定めで59条競売をすることができません。

59条競売の要件
・共同の利益に反する行為により、区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと
・他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき

4.59条競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
（区分所有法59条3項）

したがって、その判決が確定した日から６ヵ月以内に行わなければなりません。

【正答】　３

誤った選択肢を選ぶ問題です。

1　○

選択肢文の通り、未納の管理費等に係る債権は、区分所有法第７条に規定する先取特権を有します。その実行としての担保不動産競売を申し立てることにより、他の一般債権者に優先して弁済を受けることができます。

2　○

区分所有法第７条に規定する先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対しては対抗することができます。しかし、登記をした第三者のほうが優先されます。

3　×

管理者は、区分所有法第59条の規定による区分所有権及び敷地利用権の競売について、集会の決議により、訴えをもって請求することができます。規約によって訴訟を提起することはできません。

4　○

区分所有法第59条の規定による競売請求の判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から６ヵ月を経過するできなくなります。

区分所有法及び民法における未納の管理費等の回収や義務違反者に対する措置に関する記述の中で、誤っているものを選ぶ問題です。