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マンション管理士の過去問 令和元年度(2019年) 問15

問題

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Aは、Bとの間で、甲マンション 401 号室を代金 1,500 万円でBに売却する旨の売買契約(この問いにおいて「本件契約」という。)を締結したが、同室はCの所有するものであった。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
本件契約は、AがCから 401 号室の所有権を取得した時に、条件が成就して成立する。
   2 .
Bは、本件契約の時に、401 号室の所有権がAに属しないことを知っていた。この場合において、AがCから同室の所有権を取得してBに移転することができないときであっても、Bは、本件契約を解除することはできない。
   3 .
Aは、本件契約の時に、401 号室の所有権が自己に属しないことを知らなかった。この場合において、Aは、Cから同室の所有権を取得してBに移転することができないときには、Bに対して損害を賠償して本件契約を解除することができる。
   4 .
本件契約の締結後にAが死亡し、CがAを単独で相続した場合には、Cは、Bに対し、本件契約上の売主としての履行義務を拒むことができない。
( マンション管理士試験 令和元年度(2019年) 問15 )
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この過去問の解説 (3件)

23
正解は3です。

1.正しくない。
民法第561条では、
(他人の権利の売買における売主の義務)として、
「他人の権利(権利の一部が他人に属する場合
におけるその権利の一部を含む。)を売買の目的としたときは、
売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。」
と規定しています。

本件契約は、この他人の権利の売買に当たります。

2.正しくない。
AがBに甲マンション401号室を引き渡せなかった場合には、
債務不履行となります。
そこで一般規定にしたがい、Bは契約を解除し、損害賠償請求ができます。
(最判例昭41.9.8)参照

3.正しい。
Aは、Bに甲マンション401号室を引き渡せないのだから、
引き渡し債務の債務不履行となります。

そこで一般規定に従い、AはBに対して損害賠償して、契約を解除ができます。

4.正しくない。
他人物売買の売主が死亡し、他人物の目的物の所有者が、
引き渡し債務を相続しても、信義則に反すると認められる
特別の事情がない限り、引き渡し債務を拒否することができます。
(最判例昭41.9.4)参照

そこで、Cは売り主としての履行義務を拒むことができます。

正しいのは3なので、正解は3です。

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13
正答は 3 です。

1.売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生じます。
よって、この設問は誤りです。

2.売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができます。この場合において、契約の時にその権利が売主に属しないことを知っていたときは、損害賠償の請求をすることができません。
よって、この設問は誤りです。

3.売主が契約の時においてその売却した権利が自己に属しないことを知らなかった場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して、契約の解除をすることができます。

4.「他人の権利の売主が死亡し、その権利者において売主を相続した場合には、権利者は相続により売主の売買契約上の義務ないし地位を承継するが、相続前と同様その権利の移転につき諾否の事由を保有し、信義則に反すると認められるような特別の事情のないかぎり、売買契約上の売主としての履行義務を拒否することができるものとする」と解されています。(昭和49年9月4日 最高裁判所 判例)
よって、この設問は誤りです。

1

この問題は、不動産の売買契約に関する法律的な知識を問うものです。

売主Aと買主Bとの間で不動産の売買契約が締結されましたが、実際にはその不動産は第三者Cの所有でした。

この状況下で、各選択肢が示す法律的な状況が正しいかどうかを判断することが求められます。

選択肢1. 本件契約は、AがCから 401 号室の所有権を取得した時に、条件が成就して成立する。

誤り

解説:本件契約は、AがCから401号室の所有権を取得した時点で条件が成就して成立するわけではありません。

売買契約自体は、当事者間で合意があれば成立します。

ただし、Aが所有権を持っていない不動産を売却しようとした場合、所有権移転ができないため、契約不履行となります。

選択肢2. Bは、本件契約の時に、401 号室の所有権がAに属しないことを知っていた。この場合において、AがCから同室の所有権を取得してBに移転することができないときであっても、Bは、本件契約を解除することはできない。

誤り

解説:Bが401号室の所有権がAに属していないことを知っていたとしても、Aが所有権を取得できない場合、Bは契約を解除することができます。

これは、売主が物を引き渡すことができない場合、買主は契約を解除する権利を有するからです。

選択肢3. Aは、本件契約の時に、401 号室の所有権が自己に属しないことを知らなかった。この場合において、Aは、Cから同室の所有権を取得してBに移転することができないときには、Bに対して損害を賠償して本件契約を解除することができる。

正しい

解説:Aが401号室の所有権が自己に属していないことを知らなかった場合、AはCから所有権を取得してBに移転することができないとき、Bに対して損害を賠償して契約を解除することができます。

これは、売主が物を引き渡すことができない場合、買主に対して損害賠償責任を負うとともに、契約を解除することができるという法律の原則に基づいています。

選択肢4. 本件契約の締結後にAが死亡し、CがAを単独で相続した場合には、Cは、Bに対し、本件契約上の売主としての履行義務を拒むことができない。

誤り

解説:Aが死亡し、CがAを単独で相続した場合、CはBに対して本件契約上の売主としての履行義務を拒むことができます。

これは、契約の当事者が変わることによって、元の契約の条件が変わる可能性があるためです。

まとめ

この問題を解く際には、不動産の売買契約に関する基本的な法律知識と、所有権が売主にない場合の法的な影響を理解する必要があります。

また、契約の当事者が死亡した場合の法的な影響も考慮する必要があります。

選択肢ごとに具体的な法律条文や判例を基にして判断し、最も適切な選択肢を選ぶことが求められます。

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