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司法書士の過去問 平成28年度 午前の部 問18

問題

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Aは、その所有する甲土地をBに賃貸し、その後、Cに対して甲土地を譲渡した。次の対話は、この事例に関する教授と学生との対話である。教授の質問に対する次のアからオまでの学生の解答のうち、判例の趣旨に照らし誤っているものの組合せは、後記1から5までのうち、どれか。


教授 : そもそも、賃借人Bは、賃貸人Aに対して、自己の賃借権に対抗力を付与すべく、賃借権の登記をするように請求することができるでしょうか。

学生 : ア  契約で別段の定めをしない限り、賃借権の登記をするように請求することはできません。

教授 : それでは、AがCに甲土地を譲渡したのは、Bが賃借権について対抗要件を具備した後であったとします。この場合には、Aが有していた賃貸人たる地位は、Bの承諾がなくても当然にCに移転するのでしょうか。

学生 : イ  賃貸人たる地位は、賃借人の承諾がなくても、当然に譲受人に移転します。

教授 : Bが賃借権について対抗要件を具備していない場合であっても、甲土地の譲渡に先立ってAとCが合意することにより、譲渡の際、Aが有している賃貸人たる地位を、Bの承諾なく、Cに移転させることができるでしょうか。

学生 : ウ  賃貸人たる地位は、賃貸借の目的物の譲渡人と譲受人が合意したとしても、賃借人の承諾がない以上は、移転させることができません。

教授 : 次に、甲土地の譲渡に伴ってAの賃貸人たる地位がCに移転した場合を前提として質問します。甲土地についてAからCに対する所有権の移転の登記がされていない場合にも、BはCからの賃料の支払の請求を拒むことができないのでしょうか。

学生 : エ  この場合には、Bは、Cからの賃料請求を拒むことができます。

教授 : 最後に、BがAに対して交付していた敷金について質問します。甲土地の譲渡に伴ってAの賃貸人たる地位がCに移転し、AからCに対する所有権の移転の登記もされた場合には、Bは、誰に対して、敷金の返還を請求することになりますか。

学生 : オ  賃貸人たる地位は移転していますが、敷金の返還については、敷金契約を締結した相手方であるAに対して請求することになります。
   1 .
アウ
   2 .
アエ
   3 .
イエ
   4 .
イオ
   5 .
ウオ
( 平成28年度 司法書士試験 午前の部 問18 )
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この過去問の解説 (3件)

7
正解は 5 です。

誤っている選択肢はウ及びオなので、5が正解となります。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

ア. 判例は、賃借権の登記をなすとの特約がない限り、賃借人は賃貸人に対して登記請求権を有しない、としています。(大審院大正10年7月11日判決)。従って、本選択肢は正しいです。

イ. 判例は、自己所有建物を他に賃貸している者が賃貸継続中に右建物を第三者に譲渡してその所有権を移転した場合には、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って、右第三者に移転する、としています。(最高裁昭和38年8月28日判決)。従って、本選択肢は正しいです。

ウ. 判例は、特段の事情のある場合を除き、新所有者が旧所有者の賃貸人としての権利義務を承継するには、賃借人の承諾を必要とせず、新所有者と旧所有者との契約をもってこれをなすことができる、としています。(最高裁昭和46年4月23日判決)。従って、本選択肢は誤りです。

エ. 判例は、新賃貸人としては、賃借人に対して、本件宅地の所有権移転につき、その登記をしなければこれを賃借人に対抗することができず、したがって、賃貸人たる地位を主張することができない、としています。(最高裁昭和49年3月19日判決)。従って、本選択肢は正しいです。

オ. 判例は、建物賃貸借契約において、当該建物所有権移転に伴い賃借人たる地位に移転があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継される、としています。(最高裁昭和47年7月17日判決)。従って、本選択肢は誤りです。

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5
ウとオが誤りの肢なので5が正解になります。

ア. 賃借権は債権です。物権ではないので賃借人Bは賃貸人Aに対して登記請求権は有しません。

イ. 賃貸人Aの地位は賃借人Bの承諾を得ず譲受人Cに移転する、という判例があります。

ウ. 上記イの解説のとおりBの承諾は不要です。

エ. Cが賃貸人たる地位をBに対抗するには登記が必要であるという判例があります。よってBはCの登記がない以上Cからの賃料の請求を拒むことができます。

オ. 敷金は担保ですので随伴性があります。賃貸人たる地位がAからCに移転すればそれに伴い移転します。未払賃料債務を控除した額がAからCに移転するのでBはCに対して敷金の返還を請求する必要があります。

4
正解は5です。2017(平成29)年の民法改正で、賃貸借に関して、重要な判例の主旨のいくつかが条文に追加される形となりました。以下では改正後の参照条文とともに判例日付も列記します。

ア…正しいです。賃貸借契約において、賃貸借の登記をするとの特約がない限り、賃借人に登記請求権はありません(大審院大10・7・11)。

イ…正しいです。賃借権について対抗要件が備えられている場合、その不動産の譲渡がなされたときは、当該不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に当然に移転します(605条の2第1項、最判昭33・9・18)。

ウ…誤りです。賃貸借について対抗要件が具備されているか否かにかかわらず、不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人の合意により、譲受人に移転させることができます(605条の3、最判昭46・4・23)。

エ…正しいです。不動産の譲渡があったとしても、賃貸人たる地位の移転は、賃貸人の所有物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できません(605条の2第3項、最判昭49・3・19)。したがってBは登記が所有権移転の登記がされるまで、BはCに賃料を払う必要はありません。

オ…誤りです。賃貸借契約が終了する前に、賃貸人が変更された場合、敷金は、旧賃貸人に対する債務(未払賃料など)を差し引いた額につき、新賃貸人に承継されます(最判昭44・7・17)。したがって返還請求は本問のCに対してすることができます。

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