宅建の過去問 平成22年度（2010年） 宅建業法 問41

正解は【４】のすべて誤りになります。

ア：宅地建物取引業法４１条１項より、工事完了前の物件のため、宅建業者は代金の５％を超える手付金等を受領するに際し、保全措置を講じなければなりません。今回の宅建業者Ａはこのような保全措置を講じていなかっため、宅地建物取引業法４１条４項より、Ｂが手付金等の支払いを拒んだとしても、適法な行動であり、債務不履行には該当しないことになります。したがって、Ａは買主Ｂの債務不履行を理由に契約を解除することはできません。

イ：宅地建物取引業法４１条１項１号より、保全措置として認められているのは、宅建業者が銀行等との間で保証委託契約を締結することが必要です。宅建業者の代表取締役が連帯保証したとしても、保全措置には該当しないため、代金の５％を超える額を受領することはできないことになります。

ウ：宅地建物取引業法４１条１項より、保全措置は手付金等の全額について講じなければならないため、代金の５％を超える額についてのみ保全措置を講じたとしてもそれだけでは不十分であり、５％を超える手付金等を受領することはできないことになります。

エ：宅地建物取引業法４１条１項より、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領することはできません。受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定があったとしても、ただそれだけでは何の法的効力にもなりませんので、誤りになります。

以上の見解により、すべて誤りとなり、４が正解になります。

ア．Aが保全措置を講じないことを理由にBは中間金を払わなくても構いません。
イ．Aの代表取締役と保証契約をしても保全措置にはなりません。
ウ．保全措置は手付金全額に対して講じなければなりません。
エ．手付金を受領する前に保全措置を講じなければいけません。

【答え】4.（四つ）

ア.　誤
（宅地建物取引業法　第41条1項）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはなりません。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでないとされています。
本問では、代金の10％に相当する額なので、保全措置が必要です。

イ.　誤
（宅地建物取引業法　第41条1項一号）
銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなった場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付することとされています。
保全措置として連帯保証する者は、銀行等に限られています。

ウ.　誤
（宅地建物取引業法　第41条）
保全措置の対象は、手付金等の全額であって、それを超える部分だけではありません。

エ.　誤
（宅地建物取引業法　第41条1項）
保全措置を講じてからでないと手付金等を受領することはできません。