宅建の過去問 平成27年度（2015年） 宅建業法 問36

正解は 1.一つ です。


ア.誤り

宅建業者が自ら売主になる場合において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定めるとき、その額を合算して売買代金の2割を超える額として設定することはできません(2割超えて設定した分は、超過分が無効になります)。
本肢の場合、売買代金は2,400万円ということですから、その2割は480万円です。そこに加えて240万円の違約金を定めるということは、合計で720万円ということになり、売買代金の2割を超過しています。
ただし、超過分のみが無効になるため、本肢の記述の「この場合、当該特約は全体として無効となる。」という部分が誤りです。


イ.誤り

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外の場合には、売買代金の10分の2を超える額の手付金を受取ることはできません(たとえ買主が承諾したとしても不可です)。


ウ.正しい

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外で、目的物が未完成の場合は、手付金の額が売買代金の5％以下であり、かつ1,000万円以下であれば保全措置を講じる必要はありません。

本肢では、売買代金が2,400万円ですから、その5%は120万円です。したがって、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができますから、本肢の記述は正しいと言えます。

自ら売主制限は、当事者が業者かそうでないかを必ず確認するようにしましょう。ひっかけ問題として頻出です。

手付金等の保全措置が必要な場合の条件をおさえましょう。
1,000万円を超えるか、または代金が完成物件の場合は１０％、未完成物件の場合は５％を超えるか。

この他にも、細かな知識を知っていないと解けない問題が過去に何度も出題されています。
問題演習を繰り返して習得しましょう。

正解は【１】の１つになります。

ア：宅地建物取引業法第３８条１項では、損害賠償の予定額と違約金の額の合計が１０分の２を超えることを禁じており、
今回の選択肢では合計が１０分の３で、違法になります。
しかし、今回の選択肢では、全てが無効というわけではなく、１０分の２を超える部分が無効になります。
→　×

イ：宅地建物取引業法第３９条１項では、手附の額の制限等について記してあり、
そこでは宅建業者が売主として、業者でない者と宅地建物の売買をするときは、代金の１０分の２を超える手付金を受領することができないことになっています。
今回の選択肢では、たとえＢの承諾を得ていたとしても、この制限の例外にはなりません。
→　×

ウ：宅地建物取引業法第４１条１項より、手付金等の保全について、この選択肢の場合、工事完了の前であるため、代金の５％の１２０万円を超える場合、保全措置が必要となります。
選択肢の手付額は１２０万円で、代金の５％を超えていないため、保全措置は不要になります。
→　〇

したがって、正しい選択肢は１つのため【１】が正解になります。