宅建の過去問 平成29年度（2017年） 宅建業法 問27

正解は【１】の１つになります。

ア：宅建業法第４０条に瑕疵担保責任についての特約の制限についてあり、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止しており、例外として瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から２年以上の場合は有効となります。　→　×

イ：民法第５７０条の売主の瑕疵担保責任より、売主の瑕疵担保責任の対象は、今回の選択肢のような売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみと限定したものは、買主に不利となるため無効であり、瑕疵担保責任を負う期間については、上記のアと同様、引渡しの日から２年以上とする特約でなければならないため、１年間の担保責任では無効になります。　→　〇

ウ：民法第５６６条及び第５７０条より、買主が売主に対して追及することができる瑕疵担保責任は、損害賠償請求と契約解除の二つになります。宅建業法に関しては買主に不利な特約を禁止していますので、契約を解除することはできないとする特約に関しては無効になります。　→　×

従って、正しいものはイの一つになりますので、【１】が正解になります。

正解：１

ア：誤りです。
民法による瑕疵担保責任の期間は１年です。
瑕疵担保責任を引き渡しの日から２年とする特約は、買主にとって有利なものであるため、特約は有効となります。

イ：正しいです。
本肢のような特約は売主にとって有利となり、買主にとって不利な特約となります。
売主の瑕疵担保責任は、売主に過失がなくても責任を負う無過失責任とされています。

ウ：誤りです。
本肢のように売主が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求はできますが、契約を解除することができないとする特約は売主に有利な特約であるため無効となります。

ア、誤り。業者自ら売主で売買物件の瑕疵担保責任に関し、民法の規定により買主に不利となる特約をしてはならないとありますが、瑕疵担保責任の期間を物件引渡しの日から２年以上となる特約をしたときは、不利ともいえないので有効です。

イ、正しい。売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、買主にとって不利な特約となるため、その特約は無効となります。

ウ、誤り。Ａが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定め、これを有効とすると、買主は目的を達することができない。この場合、買主は契約を解除することができるとしたうえで、契約の解除をすることができないときは、損害賠償のみをすることができるとすべきでです。以上の理由により、この特約は無効です。

したがって、正しいものは一つだけで、正解は１となります。