宅建の過去問 平成30年度（2018年） 権利関係 問11

１、誤り　本肢の契約は、賃貸借契約です。専ら、事業用に使用するとしても公正証書の作成が必要とはなりません。本肢の契約が事業用定期借地権契約であれば、公正証書の作成が必要です。

２、正しい　借地権の存続期間は、最短でも３０年以上となります。また、本契約が住居用の建物の所有を目的とした場合、更新しない旨を定めるには存続期間を５０年以上としなければならないので、更新しないとする特約を定めても無効となります。

３、誤り　借地権の存続期間を６０年と定めるとその期間は６０年となります。また、公正証書による必要もありません。

４、誤り　Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができますが、Ｂは、借地人である自分名義での保存登記が必要です。Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義は、新所有者に対し借地権を対抗することができません。

解説
借地権の問題は、事業用か居住用か、また期間の定めがあるか否かで条件が変わってきます。

１．誤り
事業の用に供する建物所有を目的とする場合は、通常の借地権の場合は必ずしも公正証書による必要はありません。ただし、存続期間10年以上50年未満の事業用定期借地権は公正証書によらなければならず、これらを行わなかった場合は通常の借地権扱いとなります。

２．正しい
居住用建物を目的とする借地権の場合、存続期間は最低30年以上としなければならず、また契約更新をしない事は借り手にとって不利な特約となるため、無効になります。

３．誤り
借地権の存続期間を30年以上の、ある期間を定めた場合は、公正証書によらなくてもその定めた期間になり、この場合は60年になります。

４．誤り
借地権の登記が無くても、借地上に建てた建物に登記があれば新所有者に対抗可能です。ただし、借地上の建物の登記は、土地を借りた本人名義で無ければ、新たに土地を購入した者に対抗できません。従って、土地借りた人＝本人、建物所有者＝未成年の長男、である場合、同性かつ同居していても新所有者に対抗できません。

正解は　2　です。

各選択肢の解説は以下のとおりです。

1.　事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として設定する借地権のことです。事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行わなければなりませんが、従って、本選択肢の借地権は存続期間の定めがないため、事業用定期借地権に該当せず、誤りです。

2.　契約更新請求をしない旨を定めることができるのは、事業用定期借地権と一般用定期借地権です。本選択肢の借地権は、居住の用に供するものですので、事業用借地権ではありません。一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定するものであるから、本選択肢の借地権は、一般定期借地権にも該当しません。従って、契約更新請求ができない旨を定めても、無効になるので、正しいです。

3.　借地借家法上の借地権の存続期間は、30年以上の期間を定めなければなりません。存続期間を60年と定めた場合、公正証書によるものでなくても、存続期間は60年となるので、本選択肢は誤りです。

4.　借地権は、借地権登記を備えていなくても、土地の上に借地権が登記（保存登記も含む）されている建物を有していれば、これをもって第三者に借地権を対抗できます。ただし、建物登記は借地人名義であることが必要で、親族名義で建物登記がなされている場合、借地権を第三者に対抗することはできません。従って、本選択肢は誤りです。