宅建の過去問 平成30年度（2018年） 宅建業法 問29

正解は　2　です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1.　宅建業者間取引であっても、売主Aは、宅建士が記名押印した37条書面を作成して、買主Bに交付する必要があります。従って、本選択肢は宅建業法に違反します。

2.　宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の20％を超えることはできません。この規定は、宅建業者間の取引には適用されないため、本選択肢は宅建業法に違反しません。

3.　宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、代金の額の20％を超える手付を受領することができませんが、本選択肢では、宅建業者であるAは、宅建業者ではないBから、代金の額の20％を超える手付を受領しているので、宅建業法に違反します。

4.　宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際して、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法566条3項に規定する期間（「買主が事実を知った時から起算して1年以内」）について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものよりも買主に不利となる特約をしてはならないとされています。本選択肢では、瑕疵担保責任を追及できる期間を、引渡し時から1年以内としており、民法の規定よりも買主に不利な規定を設けているので、宅建業法に違反します。

１、誤り　契約書への記名押印は、宅地建物取引士でなければなりません。

２、正しい　損害賠償額予定等において代金の額の１０分の２を超える定めをしてはならないが、Ａおよび、Ｂが宅地建物取引業者の場合には、適用されません。

３、誤り　手付の額は、代金の１０分の２を超える手付を受領してはいけません。つまり、本問では、４００万円を超える受領は許されませんので、Ａは
５００万円の手付を受領できません。

４、誤り　瑕疵担保責任の期間は、物件の引渡しの日から２年以上とする特約は有効です。本肢では、引渡しの日から１年となっているので誤りです。

解説
１．誤り
宅地建物取引業者間の契約であっても、37条の規定により交付すべき書面（契約書面）は、宅地建物取引士による記名押印が必要となります。

２．正しい
宅地建物取引業者間の契約は自由のため、損害賠償の額は違約金含め売買代金の2割という制限なく、自由に定めることが可能です。

３．誤り
売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者で無い場合は手付は売買代金の２割までであるため、受領できる上限は400万円で、超えた100万円は無効です。

４．誤り
売主が宅地建物取引業者であるが買主は宅地建物取引業者ではない場合、目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求引き渡し日から1年以内にする特約は無効です。この場合は民法の規定となり、「瑕疵の発見から1年」となります。
宅地建物取引業法では「引き渡しの日から2年以上」にする必要があります。