宅建の過去問 平成30年度（2018年） 宅建業法 問31

正解は　3　です。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

1.　平成29年12月8日に改正された報酬告示（平成30年1月1日施行）により、低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理における報酬額についての特例が設けられました。この特例によると、売買代金が400万円以下（消費税別）の宅地又は建物について、通常の計算方法で定められた報酬額に加え、現地調査等に要する費用を報酬として受領できるというものです。本選択肢の土地付中古住宅は、売買代金が500万円なので、本特例は適用されません。従って、本選択肢は誤りです。

2.　低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理における報酬額についての特例によって、現地調査等に要する費用を報酬として受領できるのは、売主からのみであり、買主からは受けることはできません。本選択肢は、買主Cから当該報酬を受けることができるとしているため、誤りです。

3.　低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理における報酬額についての特例によって、Aは、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べて2万円（消費税別）多く要する旨をDに対して説明することで、Dから受けることができる報酬について当該特例の適用を受けることができます。本来の報酬額は200万円×5％+150万円×4％＝16万円、当該特例による費用の上乗せ分は2万円です。合計18万円に消費税分を加算すると（×1.08）19万4,400円となります。従って、本選択肢は正しいです。

4.　低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理における報酬額についての特例は、売買又は交換の媒介・代理について適用され、賃借の媒介・代理には適用されません。従って、本選択肢は誤りです。

解説
代金額が400万円以下（消費税を含まない）の低廉な空家等で通常の売買、交換に加えて現地調査等費用を要するものについては、売主からの調査依頼の場合に限り、現地調査費用相当分を合算した範囲内で報酬が受領できます。ただし、報酬上限は税抜18万円、税込19万4,400円となります。

１．誤り
住宅代金500万円の場合は、上述は対象外となり、売主Bから受け取ることのできる報酬は通常の（500万円×3％＋6万円）×1.08=22万6,800円となります。

２．誤り
買主からの要請であるため、上述の範囲内での受領はできません。この場合は通常の報酬金額（300万円×4％+2万円）×1.08=15万1,200円を上限として報酬を受け取ることができます。

３．正しい
上述に記載のとおりです。（（350万円×4％+2万円）+調査費用2万円）×1.08=19万4,400円まで報酬の受領が可能です。

４．誤り
上述の調査費用については売買・交換の場合のみ適用のため、貸借の場合は適用されません。従ってこの場合に受け取ることが出来る報酬の上限額は15万円×1.08=16万2,000円となります。

１、誤り　ＡがＢから受け取れるこの物件の売買による報酬の上限は、５００万円×３％+６万円で、２１万円となります。消費税を加算しても２２万６８００円です。

２、誤り　この物件は、売買価格が４００万円以下なので低廉な空家等の売買の特例にあたりますが、Ｃは、買主なので従来通りの算出方法になります。Ａが買主Ｃから受け取れる報酬の上限は、３００万円×４％+２万円＝１４万円です。消費税を加算して１５万１２００円となります。

３、正しい　この物件は、売買価格が４００万円以下なので低廉な空家等の売買の特例にあたります。現地調査等の費用を説明した上で、ＡがＤから受け取れる報酬の上限額は１８万円です。消費税を加算すると、１９万４４００円となります。

４、誤り　中古住宅についての貸借の媒介の報酬は、最大で借賃の１ヵ月分です。よって、ＡがＥから受け取れる報酬の上限額は１５万円です。消費税を加算して１６万２０００円となります。