宅建の過去問 令和元年度（2019年） 宅建業法 問27

正解は1です。（正しい選択肢は1つ）

各選択肢については以下のとおりです。
ア→誤った選択肢です。
宅建業者は自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約の締結や予約をしてはなりません。
本文の「当該売買契約の予約を行うことはできる」が誤りです。

イ→誤った選択肢です。
宅建業者は自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建業者ではない買主に不利な特約は無効になり、民法の規定の瑕疵担保責任を負います。相手方の同意があった場合でも無効です。
しかし、瑕疵担保責任を負う期間について目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は有効です。
本文の「1年とする特約を有効に定めることができる」が誤りです。

ウ→誤った選択肢です。
宅建業者は正当な理由がなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を漏らすことは禁止されています。正当な理由は下記のような場合です。
・裁判の証人や税務署の質問検査を受ける場合
・依頼者本人の承諾があった場合
本文の「いかなる理由があっても」が誤りです。

エ→正しい選択肢です。
宅建業者は契約締結を勧誘する際に、相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるような断定的判断を与える行為を禁止しています。

上記から正しい選択肢は1つです。

正解は1です。

以下、各選択肢の解説です。

ア．
民法では、他人物売買は認められています。売買契約をしてから仕入れて売ればよいからです。

ですが、宅建業法の「自ら売主制限」では、他人物売買は、基本的には禁止です。
もし、仕入れることが出来なかった場合に、お客様が損害を受ける可能性があるからです。

イ．
宅建業法の「自ら売主制限」では、一般消費者に対して、民法の規定よりも不利な特約を付けて契約することは禁止されています。
ですが例外的に、期間については「引渡しの日から2年以上」とする特約が認められています。

選択肢では「引渡しの日から1年」と、より不利な特約ですので、たとえ相手方が同意しても、無効となります。
この場合は、民法の規定に戻り、「知った時から1年」となります。

ウ．
「いかなる理由があっても」というところが間違い。
正当な理由があれば、秘密を漏らしても問題ありません。

正当な理由→裁判の証言、税務調査に対する回答など。

エ．正しい文章です。（正しいものは1つだけ）

正解は1です。
以下、解説になります。

ア.　誤りです。
宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合、自己の所有に属しない宅地又は建物についての売買契約を締結することはできません。
そして売買予約もできません。

イ.　誤りです。
担保責任に関する特約を定める場合、原則として民法と比べて買主に不利になる特約を締結することはできません。
例外は、買主が売り主に不適合について通知するまでの期間を「引き渡しから2年以上」とするものだけです。
「引き渡しの日から1年」は、民法と比べて買主に不利な特約になるので無効です。

ウ.　誤りです。
守秘義務があるので、原則として宅建業者はその業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。
ただし例外があります。
「正当な理由」がある場合には、秘密を開示することが許されます。
裁判の証人になったり、税務署の質問調査を受けたり、依頼者本人の承諾があった場合です。

エ.　正しいです。
本選択肢に書いてある通りです。
宅建業者ではない相手方を守るために、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は禁止されています。

選択肢エのみが正しいので、答えは1 .一 つになります。