宅建の過去問 令和2年度10月実施分（2020年） 権利関係 問12

正解は3です。
以下、解説になります。

1.　正しいです。
本選択肢の通りです。
ＢのＡに対する賃料の前払いもＣへと承継されるので、Bはそれまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができます。

2.　正しいです。
定期建物賃貸借では、借賃の増額・減額をしない特約のどちらも有効です。
よって、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し賃料増額請求をすることができます。

3.　誤りです。
定期建物賃貸借契約では、やむを得ない事情（転勤、療養、親族の介護その他）があり、賃借建物（居住部分の床面積200㎡が未満）に住めなくなった場合には、「賃借人」は存続期間の途中であっても解約の申入れをすることができます。
本選択肢は、上記の内容で賃貸人Aが賃借人Ｂに対して途中解約を申し入れているので、誤りです。

4.　正しいです。
賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し買取りを請求することができます。
これを造作買取請求権といい、これは特約で排除することもできます。
本選択肢では、この造作買い取り請求権を特約で排除していないので、期間満了で本件契約が終了するときに、BはAの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができます。

誤っているのは選択肢3なので、答えは3になります。

賃貸借契約に関する問題です。

正解は３です。

3　誤り

借主に不利な特約は無効です。

定期建物賃貸借とは期間の定めのある建物賃貸借契約の一種で、賃貸借契約の更新が認められず、 契約期間の満了によって確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約のことです。

これは転勤・療養・家族の介護のようなやむをえない事情で賃貸建物に住めなくなった場合は、存続期間中でも賃借人（この場合はB）は解約の申し出をできるというものです。

しかし本選択肢のように賃貸人Aが賃借人Ｂに対して途中解約を申し入れることはできません。

1　正しい

AがBに甲建物を賃借している途中にAがCに甲建物を売却した場合、Bはどうなるのか?という問題です。

今回、Bは契約期間中の賃料全額をAに前払いしています。

前所有者との賃借契約の権利義務は、新たな諸州者に引き継がれます、

この権利義務には賃料前払いも含まれ、建物をすでに引き受けているBは対抗要件を満たし、Cに対抗することができます。

2　正しい

定期建物賃貸借契約で賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときに貸主は借主に対し、賃料増額請求をすることができるのか?という問題です。

1. 長く物件を借りていると、景気の変動で家賃が相対的に高くなってしまうことも安くなってしまうこともありますね。
2. 定期建物賃貸借で借賃の増額・減額をしないという特約は有効です。
3. そしてこの賃料改定に関する特約がない場合、当事者（貸主・借主）のどちらからでも賃借の増減額請求が可能です。

4　正しい

造作買取請求に関する問題です。

まず造作とは賃借人が取り付けたエアコンや水道設備などの付属品です。

これらの付属品を賃借人がつけてくれれば賃貸人、大家さんはお得ですね。

これらの造作を賃貸借契約終了時に買い取るよう求めることを造作買取請求と言います。

期間満了で本件契約が終了するときに借主は、貸主の同意を得て甲建物に付加した造作については買取請求をすることができます。

逆に言うと、借主が勝手につけた造作は請求できないということですね。

正解は３です。

定期建物賃貸借は、契約が更新されない代わりに、①期間満了（借地借家法38条1項）と②やむを得ない事情で賃借人が住めなくなった場合による解約（同条5項）以外では、契約終了させることができません。

選択肢の場合、Aは賃借人ではないので、この選択肢は誤りです。

１：Bは甲建物の引渡しを受けているため、Bの賃借権は対抗力を有します（借地借家法31条）。

そして、AC間で甲建物売買契約が結ばれ、甲建物が譲渡されているため、CはAから賃貸人としての地位を引き継ぎ、CとBは賃貸人と賃借人の関係に立ちます（民法605条の2第1項）。

CはAの地位を引き継いでいるわけですから、BがAに対して主張できた賃料前払いの事実は、当然Cに対抗できます。

よって、この選択肢は正しいです。

２：借賃増減請求権は建物賃貸借の当事者であれば認められるのが原則ですので（借地借家法32条1項本文）、この選択肢は正しいです。

ここは、定期建物賃貸借か否かで結論が変わるものではないので、この部分は単なるひっかけです。

なお、借主に有利な一定期間増額しない特約ができる（が、逆に減額しない特約は不可）な点も、地代増減請求権（借地借家法11条）と同様な点を覚えておきましょう。

４：正しいです。

まず、これについても定期建物賃貸借か否かで結論は変わりませんので、この部分はひっかけです。

賃借人が、借りた建物に、後から畳や建具（ふすま、障子、窓ガラス、扉・・・etc.）を取り付けた場合は、退去時に賃借人に取り付けたものを全て持って行ってもらうのが原則です（民法622条、599条1項）。

しかし①取り付けの際に賃貸人の同意を得ていた場合、または②賃貸人から買った物を取り付けた場合については、賃貸人が取り付けに関与しているので、賃貸人に買取を請求できます（借地借家法33条1項）。

これが造作買取請求権です。

選択肢４では、BはAの同意を得たうえで造作を取り付けているので、上記の①にあたり、Bは造作買取請求権を行使できますので、この選択肢は正しいです。