宅建の過去問 令和2年度12月実施分（2020年） 権利関係 問11

正解は4です。

借地借家法とは借主の権利を守る法律です。

借地権の対抗要件となるのは、借地権の登記又は借地上の建物の登記のどちらかです。

この選択肢のポイントは「借地権者が一筆の土地（登記簿謄本に記載されている一つの土地）上に所有する数棟の建物の一棟についてしか登記が無い場合、土地全体の借地権があるか」です。

一筆の土地上に複数建物がある場合、借地権者は一棟でも登記していれば借地権の効力は土地全体に及びます。

そのためこの選択肢は正解です。

1誤り

借地権者が借地権の登記をせず、当該土地上に所有権の登記がされた建物を所有しているパターンです。

　借地権者

　→借地権の登記×

　→建物の登記〇

借地権の対抗要件となるのは、借地権の登記又は借地上の建物の登記のどちらかです。

借地権者は建物の登記があるため、借地権で対抗できます。

2誤り

借地上の建物に登記があれば、借地権者は借地権の対抗力を持ちます。

しかしその建物は消失したらどうなるのでしょうか。

建物が無くなれば登記は意味がなくなり、借地権は対抗力を失います。

しかし、借地権者が、借地借家法で定められた事項を土地上の見やすい場所に掲示しておけば、滅失日から２年間、第三者に対し借地権を対抗することができます。

選択肢のように2年以内に新たな建物を建築しても、対抗力は継続しません。

もし、建築物を作っている間に土地が譲渡されてしまえば、この借地権者は譲渡人に借地権を対抗することはできません。

3誤り

土地の転借人は借地権を、第三者に対抗することができます。

よってこの選択肢は誤りです。

正解は４です。

本選択肢の状況下では、建物の一棟に登記があれば、一筆の土地の借地権に対抗力が認められます。

少々、難しい問題ですが、他の選択肢を消していけば消去法で対処できますので、落とさないようにしましょう。

1：「建物の表示の登記によっては対抗することができない」など定めた条文は、借地借家法にありません。

また、建物の表示の登記さえあれば、建物の所有者等についてはわかりますので、対抗力を否定する意味もありません。

２：本選択肢は、おおむね借地借家法10条2項と同じ内容について述べているのですが、本選択肢に書かれた内容のほかに、借地権者が、滅失した建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日、建物を新たに築造する旨を、土地上の見やすい場所に掲示する場合という文言が抜けています。

従って、掲示についての説明が抜けているためこの選択肢は×です。

３：判例は、このような場合は転借人が賃借人の借地権の対抗力を援用することができるとしています。

従って、対抗することができるので×です。

【問4.〇】

一筆の土地上に複数の建物がある場合、借地権者名義で登記されている建物が少なくとも一つあれば、

土地全体に借地権の対抗力が及びます。

よって設問は正しいです。

1.×

≪対抗要件≫を民法の場合、借地借家法の場合、と分けて押さえます。

民法→賃借権の登記

借地借家法→土地上の建物の登記

※この場合の登記は権利の登記だけではなく、

表題登記のみであっても「登記されている建物」という条件を満たします。

大前提として借地借家法は借家人を保護するための法律です。

借地権の登記が無くても建物の表題登記をしていれば

対抗要件を満たしています。

よって設問は誤りです。

2.×

建物が滅失した場合、借地権者が建物を特定するために

必要な事項を提示した看板を土地の見やすい場所に掲げておけば、

建物滅失の日から二年に限り借地権の対抗力が持続します。（借地借家法10条2項）

ただし、二年後以降は借地権者名義での登記された建物が必要です。

よって設問は誤りです。

3.×

設問の場合、 土地の賃借人（借地権者）が登記ある建物を所有しているので

対抗要件は満たしています。

その場合、賃借人（借地権者）から借地上の建物を賃借した転借人は、

賃借人（借地権者）の借地権を援用することによって

転借権を第三者に対抗することができます。

※この場合転借人が対抗要件を備えているか否かに関わらず援用できます。

よって設問は誤りです。