宅建の過去問 令和2年度12月実施分（2020年） 宅建業法 問28

正解は1です。

媒介に関する問題です。

ア誤り

専任媒介契約は指定流通機構、レインズへの登録が必須です。

イ誤り

専属専任媒介契約の場合、報告は1週間に1回以上です。

しかし、専属でない専任媒介契約の場合は2週間に1回以上のため誤りです。

ウ正解

媒介契約書には以下のような内容を記す必要があります。

・一般媒介契約か専任媒介契約かの区別

・依頼者の明示義務の有無

・有効期間・解除に関する事項

・報酬に関する事項

・これらの内容に違反した場合の措置

本肢ではAとBは一般媒介契約を締結しています。

そして「Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨」を定めています。

これは明示型一般媒介契約に該当します

このような契約でBが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたとなるとそれは契約違反となります。

このような場合に備えて契約書には措置を記載しておく必要があります。

エ誤り

宅建業者は宅地の価額について意見を述べるとき、その根拠を明らかにする必要があります。

しかし、不動産鑑定士の評価は不要です。

正しい内容はウのみのため、正解は1です。

ア.×

宅建業法では専任媒介契約を締結した際には指定流通機構に

契約締結日から7日以内に指定の情報を登録しなければならない。

としています。

そしてこれに反する特約は無効となります。

設問では「登録しない旨の特約をしている時を除き」

としているので誤りです。

イ.×

専任媒介契約の場合、業務の処理状況の報告をする義務があります。

・専任媒介契約→2週間に1回以上

・専属媒介契約→1週間に1回以上

専任媒介契約は2週間に1回としているので

設問は誤りです。

ウ.〇

一般媒介契約の場合他の宅地建物取引業者に重ねて依頼をすることができます。

しかしその場合は必ず明示してくださいね、という特約がある場合

依頼者が明示せずに他の宅地建物取引業者と契約を成立させたときの措置について

媒介契約書に記載しなければなりません。

エ.×

宅地建物取引業者が当該宅地の価格について意見を述べる時は

その根拠を明らかにする必要がありますが、

必ず不動産鑑定士に依頼しなければいけない、というわけではありません。

取引事例の比較や価格査定について合理的な説明がされていれば

問題ありません。

正解は１（ウのみ正しい）です。

媒介契約について定めている宅建業法34条の２第1項三号は、「当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項」について、つまり、一般媒介契約か専任媒介契約かの区別、依頼者の明示義務の有無、これらの内容に違反した場合の措置について、媒介契約書に記さなければならないとしています。

本件では、Bに明示義務が課されている一般媒介契約ですから、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置、つまりBの明示義務違反の場合にとられる措置について契約書に記しておく必要があります。

ア：専任媒介契約の場合、必ず指定流通機構（レインズ）に登録しなくてはなりません（宅建業法34条の2第5項および第10項）。

本件では登録しない特約も可能としているため、誤りです。

イ：専属でない専任媒介契約の場合は2週間に1回で足ります（宅建業法34条の2第9項）。

1週間に1回以上としているのは専属専任媒介契約の話なので誤りです。

エ：宅建業者が、宅地の価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないのは正しいですが（宅建業法34条の2第2項）、不動産鑑定士に評価を依頼するまでする必要はありません。

よって、不動産鑑定士の評価を求めている点で誤りです。

ちなみにこの意見は、口頭によるものでも可とされています（価額等は契約書の記載内容であるものの、価格等に対する意見までは記載内容ではないため）。