FP2級の過去問 2017年1月 学科 問50

4が正解です。

1．適切です。DCF法は、収益還元法の種類のひとつで、対象不動産が将来生み出すであろう純収益（家賃等）と、売却したときに得られるであろう収益（将来の転売価格）を現在価値に計算し直して合計し、収益価格を求める方法です。

2．適切です。DCF法にはNPV法（正味現在価値法）とIRR法（内部収益率法）があります。
NPV法は対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が、投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する方法で、賞味現在価値が大きいほど、投資価値が高いと判定されます。

3．適切です。IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定します。内部収益率が大きいほど、投資価値が高いと判定されます。

4．不適切です。レバレッジ効果とは、「テコの原理」のことです。自己資金と借入金を併用することで、投資利回りを上昇させる効果で、収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合です。

４が誤りです。

１．〇　「DCF法」の正しい設問です。

２．〇　「NPV法」の正しい設問です。

３．〇　「IRR法」の正しい設問です。

４．×　「下回っている場合」ではなく、「上回っている場合」です。

上記のような問が出題された場合、全てを暗記している受験者は少なく、問４の「レバレッジ効果」のみを理解していれば解ける出題ということになります。

最も不適切なのは４です。
レバレッジ効果が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を下回っているときです。
よってこの設問の場合だと期待できないということです。

1…適切です。ＤＣＦ法は収益還元法のひとつです。
2…適切です。ＮＰＶ法とは、正味現在価値法といい投資に向いているか否かを測る目安になります。
3…適切です。ＩＲＲ法も、ＮＰＶ法と同じく投資に向いているか否かを測る目安です。