FP2級の過去問 2018年1月 学科 問50

1.不適切
IRR法（内部収益率法）は、内部収益率によって投資予定額を判断する方法です。投資家の期待収益率が内部収益率より高い場合は不利と判定され、逆に内部収益率のほうが高い場合は有利と判定されます。

2.不適切
NPV法（正味現在価値法）は、現在価値の合計から投資額を差し引いた差額から判断する方法です。プラスであれば（現在価値が投資額よりも大きければ大きいほど）その投資は有利であると判定されます。

3.不適切
NOI利回りは、総投資資本に対する純収益の割合を表したもので、表面的な収入から必要経費を差し引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りです。

4.適切
レバレッジ効果とは、「てこの原理」とも呼ばれ、少ない自己資本で大きな投資を行い、収益率を上げることをいいます。投資利益率が借入利息よりも上回っている場合は有利といえます。

よって、正解は４となります。

1.不適切
IRR法（内部収益率法）とは、不動産投資の適否を判断する際の基準となる方法の一つです。
・内部収益率＞期待収益率の場合は投資価値がある。
・内部収益率＜期待収益率の場合は投資は不利である。
と判断することができます。

2.不適切
NPV法（正味現在価値法）は、投資した金額と、対象不動産が生み出すであろうと予想される収益を現在の価値に置き換えて判断する方法です。
現在価値の合計から投資額を差し引いて、プラスの場合はその投資は有利であると判定できます。

3.不適切
NOI利回りは不動産の収益性を測る指標です。
年間の総収入から年間の必要経費を差し引いた「年間の純収益」を総投資額で割って算出されます。

4.適切
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得ることです。
自己資金と借入金を併用することで投資の収益率が借入利率を上回る場合、レバレッジ効果が働き、自己資金に対する収益率の上昇が期待できます。

【正解 4】

［1］不適切
IRR法（内部収益率法）とは、投資期間中に得られる各年度の収益の現在価値合計と投資額が等しくなる割引率を求め、内部収益率の大小によって投資の収益率を判断する方法です。
内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合、有利な投資といえます。

［2］不適切
NPV法（正味現在価値法）は、投資期間中に得られる各年度の収益を現在価値に割り引き、その合計額から投資額を差し引いた正味現在価値の大小によって投資の収益率を判断する方法です。
現在価値の合計から投資額を差し引いた差額が大きいほど有利な投資となります。

［3］不適切
NOI利回りは、実質利回りや総投下資本純収益利回りと呼ばれ、年間の総収入から諸費用を引いた額を総投資額で除して算出します。

［4］適切
借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。