宅建の過去問 平成21年度（2009年） 宅建業法 問37

1.２０００万円の20％まで受領が可能です。よって、４００万円が上限です。
2.売主が業者で買主が業者でない場合、買主に不利な特約は無効です。
3.文章の通りです。クーリングオフは代金が全て支払われていても引渡しがされていなければ有効です。
4.割賦販売の場合、代金の30%の支払があるまで所有権を留保しても問題ないので、900万円の支払いを受けるまでに所有権移転登記をしなければなりません。

正解は【３】になります。

１：宅地建物取引業法39条１項に、「宅地建物取引事務は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない」とあります。２，０００万×２０％＝４００万円となりますので、４００万円までであれば可能です。

２：宅地建物取引業法第３９条２項及び３項より、宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。また、前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効となります。買主Ｂからの解除期限が「金融機関から住宅ローンの承認が得られるまで」となっている特約は、買主に不利な特約になるため無効であり、売主Ａが契約の着手前であれば、Ｂは手付金放棄による契約の解除が可能になります。

３：宅地建物取引業法第３７条の２第１項２号より、クーリング・オフができないのは、引渡しを受けてさらに、代金の全部を支払ったときになります。このため、代金全額は支払っていても、物件の引渡しを受けていなければ、クーリング・オフはできます。

４：宅地建物取引業法第４３条１項では、「自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した際、代金額の１０分の３を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない」とあります。今回のケースでは、賦払金の支払を受けるまでではありません。

1.✖宅建業者が売主になる場合、損害賠償の予定額は１０分の2を超えてはなりません。ですから、３００万円ではなく４００万円を超えてはなりません。

2.✖手付の放棄による解除に関して、Bに不利な特約は無効です。

3.〇宅建業者の事務所等、クーリングオフができない場所以外で、買い受けの申し込みをした場合、クーリングオフによる解除ができます。ただし、土地の引渡しを受けていれば、クーリングオフはできません。

4.✖宅建業者が割賦販売を行う場合、宅建業者は、買主に宅地を引き渡す時までに、移転登記をしなくてはなりません。

正解は3です。