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宅建の過去問 平成21年度(2009年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。

イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
   1 .
ア、イ
   2 .
ア、ウ
   3 .
イ、ウ
   4 .
ア、イ、ウ
( 宅建試験 平成21年度(2009年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

36
正解は【2】になります。

ア:宅地建物取引業法第40条1項から鑑みると、今回の中古住宅を現状有姿で引き渡すという特約については有効であるものの、瑕疵担保責任を負わないという特約は無効になります。 → ×

イ:民法第570条より瑕疵担保責任を紐解くと、隠れた瑕疵を担保するものであって、買主は瑕疵の存在に善意無過失が原則になります。売主が買主に瑕疵の存在を説明していては、瑕疵について悪意になるため、瑕疵担保責任を追及することはできません。 → ○

ウ:宅地建物取引業法第40条1・2項より、瑕疵担保責任を負わない特約については、民法上買主に不利な特約に当たるため、無効となります。そのため民法上、瑕疵担保の期間は瑕疵を発見した時から1年以内であり、引渡しの日から2年間ではありません。 → ×

アとウが不正解のため、2が正解になります。
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24
ア.業者でない買主に不利な特約は無効です。瑕疵担保責任は負わないという特約は無効になり、発見してから1年の瑕疵担保責任を負うという事になります。

イ.瑕疵の存在について説明していた場合、その瑕疵についての責任を負わないという特約は有効です。

ウ.引渡しから2年ではなく、発見してから1年になります。
10
ア.✖瑕疵担保責任を負わない特約は無効です。

イ.〇瑕疵について悪意の買主は、瑕疵担保責任を追及できません。したがって、この場合には、瑕疵担保責任を負わない特約を設定できます。

ウ.✖特約が無効の場合、民法の規定である、買主が瑕疵の存在を知ってから1年間が、瑕疵担保責任を負う期間となります。

したがって、アとウが間違いで、正解が2となります。
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