宅地建物取引士（宅建士） 過去問
解説あり

宅地建物取引士（宅建士）は 不動産取引の専門家 です。

「マイホームを買う」「マンションを借りる」「土地を売る」など、不動産に関わる取引は一生に何度もあるものではありません。

そんな時、法律や契約の知識をもとに、正しい情報を提供し、安全な取引をサポートする のが宅建士です。

不動産取引におけるトラブルを防ぐために、法律上のルールをきちんと説明し、公正な取引をサポートするのが宅建士の仕事です。

「独占業務」 という宅建士の資格所有者にしかできない重要な仕事があります。

（3つの独占業務）

① 重要事項説明（重説）：契約前に重要な情報を伝える

② 重要事項説明書への記名・押印：説明した証拠を残す

③ 契約書への記名・押印：契約の安全性を保証する

宅建士の一番の役割は、不動産取引を安全に進めることです。

例えば、家を買うとき、契約前に「この土地は住宅用に使えます」「このマンションには修繕積立金が必要です」といった重要な情報を説明することが法律で決められています。

この 「重要な説明」 をするのが 宅建士だけに認められた独占業務 です。

また宅建士の資格は、不動産業界だけでなく、金融・建築・投資など幅広い分野で活躍できます。

宅建士になるために必要なステップは次の4つです。

① 宅建試験に合格する

② 実務経験を積む、もしくは登録実務講習を受ける

・不動産業界で2年以上の実務経験がある場合：試験に合格後、宅建士登録をする

・実務経験がない場合：「登録実務講習」を受講する（約2日間）

③ 宅建士登録をする

④ 宅建士証を取得する

発行された宅建士証の有効期限は 5年間です。更新するためには「法定講習」を受ける必要があります。

合格率は毎年約15～17% ほどで、「国家資格の中では中程度の難易度」 です。

一般的に、宅建士合格には 300時間～500時間の勉強時間 が必要だと言われています。

・初心者（法律の勉強経験なし）の場合：500時間以上

・ある程度法律の知識がある場合：300～400時間

・法律系の資格を持っている場合（行政書士など）：200時間程度でも合格可能

① 出題範囲を知る（全体像をつかむ）
出題範囲は以下の4つに大きく分かれます。

・権利関係（民法など）：難易度が高く、つまずく人が多い分野。基礎をしっかり押さえれば得点源になる。

・宅建業法：最重要分野。暗記で点が取れるので、ここで8割以上を狙う。

・法令上の制限：都市計画法や建築基準法など。暗記が重要。

・税、その他：不動産取得税や固定資産税など、計算問題が出ることもある。

② 宅建業法を最優先で学習する

宅建業法は試験の約4割を占め、暗記すれば得点できる 分野です。

③ 過去問を活用する（7～8割は過去問で対策可能）

宅建試験は、毎年似たような問題が繰り返し出題 される傾向があります。直近5～10年分の過去問を3回以上解きましょう。

① 管理業務主任者（マンション管理のプロ）
マンションの管理業務を適切に行うためのアドバイスをする仕事です。
合格率は 20%前後で、宅建士の知識が活かせるので、ダブル受験する人も多くいます。

② マンション管理士（マンションの法律・トラブル対応のプロ）
マンションの管理組合（住民側）をサポートし、法律的なアドバイスをする仕事です。
合格率は 約8% で、「行政書士レベルの法律知識が必要」と言われることもあります。

宅建士と組み合わせると、不動産管理のエキスパート になることができます。

③ ファイナンシャル・プランナー（FP）
お客様の お金の相談に乗る 仕事です。

不動産営業で「住宅ローン・税金の話」をスムーズにすることができます。

④ 行政書士（法律の専門家）
不動産業界では、土地売買の契約書作成や、開発許可申請の手続き などで活躍します。
合格率 10%前後 ですが、宅建業法・民法の知識が共通 しているので、宅建士を持っていると学習のハードルが下がります。

宅建試験は、全国47都道府県で一斉に実施されます。
試験会場は各都道府県に1か所以上設置され、都市部の受験者が多い地域では複数会場になることもあります。

多くの場合、大学の講義室、公民館、大型のコンベンションセンターなどが会場として利用されます。

年に一度、毎年10月の第3日曜日に実施 されます。

試験時間は 2時間（120分） です。

（例年の試験時間）

宅建試験の科目は、大きく分けると4つの分野に分類されます。

① 権利関係（民法など）【14問】

（出題される内容の例）

・売買契約、借地借家法

・共有、相続、時効取得

・債務不履行、損害賠償

② 宅建業法【20問】

（出題される内容の例）

・宅建業者の義務、免許制度

・重要事項説明、契約不適合責任

・取引士の役割、業者の違反行為

③ 法令上の制限【8問】

（出題される内容の例）

・都市計画法（用途地域）

・建築基準法（容積率、建ぺい率）

・農地法、宅地造成等規制法

④ 税・その他【8問】

（出題される内容の例）

・不動産取得税、固定資産税

・不動産の鑑定評価

・住宅ローン、景品表示法

宅建士試験の受験料は 全国一律で8,200円（非課税）となっています。

受験申込時に、以下の方法で支払います。

・クレジットカード決済（オンライン申込時に選択可）
・コンビニ決済（セブン-イレブン、ローソン、ファミリーマートなど）
・ペイジー決済（インターネットバンキングやATMで支払い）

合格発表は 11月下旬～12月初旬 に行われます。

確認方法は以下の3つです。

① インターネット（公式サイト）
「各都道府県の宅建試験センターのホームページ」 で合格者の受験番号が発表されます。

② 郵送
「合格通知書」が郵送で届きます。また、不合格の場合でも「不合格通知」が届きます。

③ 官報に掲載
合格者の受験番号が「官報」にも掲載されます。

特別な受験資格はありません。
年齢・学歴・職歴・国籍などの制限なく、誰でも受験可能です。

4肢択一（マークシート方式）で、記述問題はありません。

受験申請の方法は「インターネット」もしくは「郵送」です。

試験は全国47都道府県で実施されますが、受験地は自由に選ぶことができます。

（インターネット申請の手順）

①公式サイトにアクセス（各都道府県の宅建試験センター）
②個人情報を入力（名前・住所・電話番号など）
③証明写真をアップロード（スマホ写真でも可）
④受験料の支払い（クレジットカード・コンビニ払いなど）
⑤申し込み完了（受付番号をメモしておく）

（郵送申請の手順）

①願書（受験申請書）を入手する（6月頃から各試験センター・書店で配布）
②必要事項を記入（名前・住所・試験地など）
③証明写真を貼る（サイズ 3cm×2.4cm）
④受験料を払込票で支払う（郵便局など）
⑤必要書類を封筒に入れて郵送する

受験申請は、試験の約3か月前 から受付が始まります。

例年、7月上旬～7月下旬 です。

9月下旬頃 に郵送されます。

試験会場の詳細が書かれているので、しっかり確認しておきましょう。

宅建試験は 通常50問 ですが、条件を満たすと「5問（税・その他の分野）」が免除 され、

45問で受験可能 になります。試験時間と合格基準は、免除なしの場合と同じです。

免除制度を利用するには、申請時に「免除申請」をする必要があります。

「宅建試験の5問免除」を受けられる条件

① 登録講習を修了している場合

宅建業に従事している人、また、宅建業者の従業員として一定の実務経験がある人（通常1年以上）が受けられる事前学習講習です。

② 過去に宅建試験に合格し、免許登録をせずに再受験する場合

試験に合格しても、必ずしも「宅建士登録」をしなければならないわけではありません。

「合格後、不動産業界には進まなかった」といったケースも考えられます。

毎年の試験結果に応じて合格基準点が決まる 方式なので、試験が難しかった年は基準が下がり、簡単だった年は上がる傾向があります。

試験は50点満点（1問1点）で、例年の合格ラインは「31～38点」の範囲となっています。

宅建士として正式に活動するためには、「宅建士登録」と「免状の交付」 を受ける必要があります。

（宅建士登録の条件）
・満20歳以上であること（未成年は登録できない）
・「2年以上の実務経験」もしくは「登録実務講習の修了」
・宅建業法の「欠格要件」に該当しないこと（過去の犯罪歴など）

（免状交付の流れ）
①宅建士登録が完了したら、免状交付申請書を提出する（都道府県ごとに申請方法が異なる）
②申請手数料を支払う（約4,500円～8,000円程度で、都道府県によって異なる）
③申請後、約1～2か月で「宅建士免状」が交付される

「宅建士免状」は5年ごとに更新が必要です。
更新には「法定講習（5時間）」を受講します。

合格ラインは34～38点の間で変動（平均は35～36点）しています。
2020年は新型コロナウイルス感染症流行の影響で試験が2回に分かれています（10月・12月の2回）。12月試験は「特別措置試験」だったため、受験者数が少なく、結果的に合格率が高くなりました。