宅建の過去問 平成28年度（2016年） 宅建業法 問44

正解は【２】になります。

１：宅地建物取引業法第３７条の２第１項１号、及び施行規則第１６条の６第１・２号より、クーリング・オフに関する際に告知する書類には、購入したときの申込みをした者・買主の氏名及び住所や、売主である宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号を記載しなければなりません。

２：選択肢１と同様に、宅地建物取引業法第３７条の２第１項１号及び、施行規則第１６条の６第３号より、クーリング・オフ告知書面は、告知を告げた日から起算して８日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならないことになっております。
選択肢では引渡しを受けたことについての記載がないため、誤りになります。

３：宅地建物取引業法第３７条の２第１項１号及び、施行規則第１６条の６第５号より、クーリング・オフの告知の書面は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した際、効力を生ずることになっており、その文言が記載されていることが必要になります。

４：宅地建物取引業法第３７条の２第１項１号及び、施行規則第１６条の６第４・６号より、クーリング・オフ告知書面は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除の際、宅建業者は買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償、又は違約金の支払を請求することができない旨、また買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われている場合、宅建業者は、遅滞なく全額を返還することを記載する必要があります。

正解は２です

＜クーリングオフの問題＞

①正しい内容です
クーリングオフができる旨の告知は必ず書面で行わなければなりません。
その際「業者の商号・名称・住所・免許証番号」と「買主の名前・住所」は必ず記載しなければならないとされています。

②誤りで正解肢です
「代金の全部を支払った場合を除き」ではなく、
「宅地または建物の引き渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合を除き」という記載が正しいものです。

③正しい内容です
書面を発した時に効力が生じます。

④正しい内容です
クーリングオフ制度は、買主（消費者）を守る制度であるということを念頭においておくと解り易い内容です。

正解：２

１：正しいです。
クーリング・オフにおいて、契約を解除する書面には
・買受の申込みをした者又は買主の氏名及び住所
・売主である宅地建物取引業者の称号または名称及び住所並びに免許証番号
が記載されていなければいけません。

２：誤りです。
宅建業者がクーリング・オフできると書面で告げた日から８日間が経過した場合、クーリング・オフ制度は適用できません。
クーリング・オフが適用されない場合には、引き渡し、代金の金額支払いが済んでいる場合など履行関係が終了している場合も含まれます。

３：正しいです。
クーリング・オフの意思表示はBが「解除します」という書面を発したときに生じます。
これを「発信主義」といいます。
クーリング・オフ告知書面には「発信主義」について記載されていなければいけません。

４：正しいです。
宅建業者はクーリング・オフ告知書面には、クーリング・オフによって契約解除された場合、損害賠償請求や違約金の請求をすることができない旨について記載する必要があります。
また、解除によって受け取っていた手付金は返さなければならないという原状回復義務についても記載されていなければなりません。