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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 宅建業法 問43

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア  Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。

イ  Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。

ウ  Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。

エ  Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
四つ
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 宅建業法 問43 )
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この過去問の解説 (3件)

31
正解は【2】の二つになります。

ア:まず、宅地建物取引業法第41条1項より、建築工事完了前の売買契約の場合、代金の5%または1,000万円を超える時には保全措置が必要であり、今回の場合では3,000万円×5%=150万円の保全措置が必要となります。
手付金を600万円受領しているため保全措置が必要であり、その宅建業者が保全措置を講じない場合、手付金等を支払わないことができます。 
→ 〇

イ:宅地建物取引業法第41条1項より、手付金等の保全措置を講じる義務があるのは、自ら売主となる宅建業者となります。
そして保全措置の対象となるのは、手付金等のみになり、その媒介する業者に対する報酬については、保全措置を講ずる必要はありません。 
→ ×

ウ:まず、手付金受領時の手付金は150万円なので、この時点では保全措置を講じなくても大丈夫ではありますが、その後の引渡し前に受領する中間金に関しては手付金等になるので、中間金を受領する段階で、150万円+350万円=500万円で、基準額を超えることになります。
そのため、宅建業者は手付金等の全額に対し、保全措置を講じなければなりません。 
→ 〇

エ:宅地建物取引業法第41条1項より、最初に受領した手付金は150万円なので、この時点では、保全措置を講じる必要はありません。
その後工事完了後も、基準額は150万円のままですが、引渡し前に受領する中間金は、手付金等に含まれるため、150万円+中間金150万円=300万円となり、基準額を超えることになります。
そこで、宅建業者は手付金等の保全措置を行わなければなりません。
また、買主への所有権移転登記がされた場合は、手付金等の保全措置は不要ですが、今回の場合はまだ移転登記がされていないため、保全措置を講じる必要があります。 
→ ×

従って、アとウが正しい選択肢となり、2が正解になります。
付箋メモを残すことが出来ます。
12
正解:2

ア:○
宅建業者は自ら売主となる売買契約においては原則としてあらかじめ一定の保全措置を講じた後でなければ宅建業者でない買主から手付金を受領してはならないと定められています。
未完成物件の場合には、受領額が代金の5%以下かつ1,000万円以下の金額なら保全措置は不要とされています。
本肢の場合3,000万円×5%=150万円
ですので、手付金600万円を受領する場合には保全措置が必要となります。

イ:×
保全措置は宅建業者である売主が講じなければならなりません。
媒介業者は講じる必要はありません。

ウ:○
保全措置が必要な金額を超えることとなった場合、すでに受領している額を合わせた全額について保全措置を講じなければいけません。
本肢の場合、500万円について保全措置が必要となります。

エ:×
売主業者は150万円を「こえる」手付金や中間金を受領する際には、保全措置が必要となります。
買主への所有権移転登記を行った場合には保全措置は不要となります。
たとえ受領するときに完成物件であったとしても、契約締結時の状況で判断されるのです。
本肢の場合には契約締結時にはまだ移転登記は行われていないので、中間金150万円を受領する際には150万円と150万円をあわせた300万円について保全措置を講じる必要があります。
11
正解は2です

<手付金等の保全措置の問題>

ア・正しい内容です
業者が保全措置を講じていない場合は、買主は手付金の支払いを拒むことができます。

イ・誤りです
単に媒介しているだけの業者は、保全措置を講ずる必要はありません。
保全措置が必要なのは、売主の業者のみです。

ウ・正しい内容です
手付金「等」には、中間金も含まれます。
つまり、手付金150万円と、中間金350万円を受領すると500万円の「手付金等」に該当しますので、その全部について保全措置を講じなければならないということになります。

エ・誤りです
この場合、契約した時点での手付金の取り扱いと考えます。
その後、工事完了したからと言って途中で保全措置の扱いが変わるわけではありません。
契約時点では「工事完了前」ですので、代金の5%を超える場合は保全措置が必要になります。
3000万円の5%は150万円となり、手付金150万円+中間金150万円で300万円について保全措置を講じなければならないということになります。
また、買主への所有権移転登記が済んだら、保全措置は講じなくてもよいとされています。

したがって、ア・ウの二つが正しく、2が正解肢です。
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