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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 宅建業法 問44

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
   1 .
Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。
   2 .
Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
   3 .
クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
   4 .
Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 宅建業法 問44 )
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この過去問の解説 (3件)

28
正解は【2】になります。

1:宅地建物取引業法第37条の2第1項1号、及び施行規則第16条の6第1・2号より、クーリング・オフに関する際に告知する書類には、購入したときの申込みをした者・買主の氏名及び住所や、売主である宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号を記載しなければなりません。

2:選択肢1と同様に、宅地建物取引業法第37条の2第1項1号及び、施行規則第16条の6第3号より、クーリング・オフ告知書面は、告知を告げた日から起算して8日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならないことになっております。
選択肢では引渡しを受けたことについての記載がないため、誤りになります。

3:宅地建物取引業法第37条の2第1項1号及び、施行規則第16条の6第5号より、クーリング・オフの告知の書面は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した際、効力を生ずることになっており、その文言が記載されていることが必要になります。

4:宅地建物取引業法第37条の2第1項1号及び、施行規則第16条の6第4・6号より、クーリング・オフ告知書面は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除の際、宅建業者は買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償、又は違約金の支払を請求することができない旨、また買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われている場合、宅建業者は、遅滞なく全額を返還することを記載する必要があります。
付箋メモを残すことが出来ます。
12
正解は2です

<クーリングオフの問題>

①正しい内容です
クーリングオフができる旨の告知は必ず書面で行わなければなりません。
その際「業者の商号・名称・住所・免許証番号」と「買主の名前・住所」は必ず記載しなければならないとされています。

②誤りで正解肢です
「代金の全部を支払った場合を除き」ではなく、
「宅地または建物の引き渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合を除き」という記載が正しいものです。

③正しい内容です
書面を発した時に効力が生じます。

④正しい内容です
クーリングオフ制度は、買主(消費者)を守る制度であるということを念頭においておくと解り易い内容です。
11
正解:2

1:正しいです。
クーリング・オフにおいて、契約を解除する書面には
・買受の申込みをした者又は買主の氏名及び住所
・売主である宅地建物取引業者の称号または名称及び住所並びに免許証番号
が記載されていなければいけません。

2:誤りです。
宅建業者がクーリング・オフできると書面で告げた日から8日間が経過した場合、クーリング・オフ制度は適用できません。
クーリング・オフが適用されない場合には、引き渡し、代金の金額支払いが済んでいる場合など履行関係が終了している場合も含まれます。

3:正しいです。
クーリング・オフの意思表示はBが「解除します」という書面を発したときに生じます。
これを「発信主義」といいます。
クーリング・オフ告知書面には「発信主義」について記載されていなければいけません。

4:正しいです。
宅建業者はクーリング・オフ告知書面には、クーリング・オフによって契約解除された場合、損害賠償請求や違約金の請求をすることができない旨について記載する必要があります。
また、解除によって受け取っていた手付金は返さなければならないという原状回復義務についても記載されていなければなりません。
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