FP2級の過去問
2018年5月
学科 問43

正解　４

１．不適切。
　「解約手付」とは、契約した不動産の売買契約を解約するための手付金です。買主が契約の履行に着手する前であれば、買主・売主ともに契約の解除をすることができます。
　しかし、買主であれば、手付金を放棄すれば契約を解除できるのですが（手付流し）、売主が契約解除をする場合には、手付金の2倍の金額を買主に支払わなくてはなりません。（手付倍返し）

２．不適切。
　売買の目的物に隠れた瑕疵（シロアリ被害や雨漏りなど）があった場合、売主は善意無過失であったとしても、その瑕疵について責任を負わなければなりません。物件を補修する・損害賠償に応じるなど瑕疵担保責任を負います。

３．不適切。
　売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引き渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることで売買契約を解除することができます。

４．適切。
　売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができます。
　買主は、目的物が滅失してしまったので建物を受け取ることができません。しかし、代金全額を支払わなければいけないという義務があります。（債権者主義）

1.不適切
解約手付を交付した場合、買主は支払った手付金を放棄、売主は手付金の2倍の額を買主に支払うことで契約を解除することができます。

2.不適切
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に発見できないような欠陥等があった場合に、売主が買主に対して責任を負うことです。売主に過失がなかったとしても、買主への責任を負わなければいけません。

3.不適切
売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、一定期間の定めて催告したうえで履行されなかった場合には契約を解除することができます。

4.適切
売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができます。買主は契約解除や売買代金の減額を求めることはできませんが、特約を付けて危険負担することが慣例となっています。

よって、正解は4となります。

正解　4

1.不適切
買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は、手付金の倍額を返還することにより契約の解除をすることができます。

2.不適切
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主がそれを知らなかったとしても瑕疵担保責任を負わなければなりません。
瑕疵担保責任を負う期間は、買主が瑕疵があると知ったときから1年以内と民法で定められていますが、特約で期間を短縮したり責任自体を免除することができます。

3.不適切
売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引き渡しに遅滞が生じた場合、相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行されなければ契約を解除することができます。

4.適切
売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は建物を引き渡すことはできませんが、買主は売買代金を支払う必要があります。
しかし、通常の不動産売買契約では、このような天災等の不可抗力によって売買の目的物で滅失した場合、売主、買主は契約解除できるように特約を定めています。