FP2級の過去問
2018年5月
学科 問42

正解　４

１．適切。
　不動産の鑑定をすることで、その建物や土地の適切な価格を出すことができます。その鑑定評価の手法として、原価法、取引事例比較法および収益還元法の３つに大別されます。

２．適切。
　再調達原価とは、もし今その不動産を調達するなら、いくらになるのかという価額のことです。原価法は、その再調達原価を求め、この再調達原価から年数が経っている分価値が下がっているであろう金額について、減価修正をして対象不動産の価格を求める手法です。

３．適切。
　取引事例比較法は、対象不動産と類似する多数の取引事例と比較して、価格を評価する方法です。たくさんの取引事例がありますが、さまざまな事情や地域要因等が考慮されます。

４．不適切。
　収益還元法は、将来的にその物件がうみ出す利益を考慮して、価格を評価する方法です。実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産であっても、将来の利益を想定して適用されます。過去に運用していた実績も参考にされます。

正解　4

1.適切
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3方式を原則としています。

2.適切
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格（＝積算価格）を求める手法です。

3.適切
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格（＝比準価格）を求める手法です。

4.不適切
収益還元法は、土地、建物を賃貸することで生じる地代収入や家賃収入に着目し、その不動産が将来生み出すと期待される収益をもとに対象不動産の価格（＝収益価格）を求める手法です。自用の不動産であっても、賃貸用と仮定して収益還元法を適用することができます。

1.適切
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法の3つの方式があります。これらの方式を併用して不動産を総合的に評価します。

2.適切
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って価格を求める方法です。

3.適切
対象となる不動産の近隣地域の取引事例を集め、事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求める方法です。似たような不動産取引が行われている場合に有効な方法です。

4.不適切
対象となる不動産を賃借した場合、将来的に生み出される収益をもとに価格を求める方法です。主に賃貸用不動産に有効な手法ですが、賃貸用と仮定した場合を想定することにより、自用の不動産にも適用できます。

よって、正解は4となります。