FP2級の過去問 2020年9月 学科 問42

不適切

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について「減価修正」を行って積算価格を求める手法です。

適切

取引事例比較法は、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、比準価格を求めまる手法です。

適切

収益還元法のうち直接還元法は、賃貸により発生する純収益（総収入金額ー諸経費）を還元利回り（期待収益率）で除して収益価格を求める手法です。

直接還元法による収益価格＝（総収入ー必要経費）÷還元利回り

適切

収益還元法のうちDCF法は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引き評価する手法です。

不動産から継続的に発生する各期の「純収益」（＝賃貸による純収益）と保有期間終了後の「復帰価格」（＝売却価格ー売却費用）を求め、それぞれ発生時期に応じて割引率によって現在価値に割り引いて収益価格を求めます。

誤りです。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求めます。

適切です。

取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法です。

適切です。

収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法です。不動産を長期にわたって保有する場合に向いています。

適切です。

収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法です。

不適切

原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価を減価修正（経年変化による減価）して、対象不動産の積算価格を求める手法です。

なお、再調達原価とは、価格時点で、再調達すること（建物であれば、同じ建物を価格時点でもう一度建てること）を想定した場合に必要とされる適正な原価のことです。

計算式で表すと、

積算価格 ＝ 再調達原価 － 減価修正

となります。

本問では「この再調達原価について増価修正を行って」とありますので、誤りです。

適切

取引事例比較法は、取引事例を収集し、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って、対象不動産の比準価格（取引事例比較法によって求めた試算価格）を求める手法です。

なお、事情補正とは、取引における特別な事情を補正することであり、時点修正とは、時の経過による価格変動を修正することです。

適切

収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産が生み出す一期間（一般には1年）の純収益（収入から費用を差し引いたもの）を還元利回りで除して、収益価格を算出する手法です。

計算式で表すと、

収益価格 ＝ 一期間の純収益 ÷ 還元利回り

となります。

適切

収益還元法のうちDCF法（Discounted Cash Flow法）は、連続する複数の期間（保有期間）に対象不動産から得ることが期待される純収益の現在価値と、復帰価格（将来の売却価格）の現在価値を合計することで、対象不動産の収益価格を算出する手法です。