FP2級の過去問
2020年9月
学科 問43

【正解４】

［１］不適切
売買契約は、当事者の申し込みと承諾によって成立する諾成契約なので、民法上は口頭でも成立します。

［２］不適切
建物が共有の場合、各共有者は、自己の持分を自由に第三者に譲渡することが可能です。

［３］不適切
同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、原則として、先に登記した方が当該不動産の所有権を取得します。

［４］適切
不動産に抵当権の設定が登記されている場合、抵当権は自動で抹消されないため、抹消登記をせずにそのまま所有権を移転すると、買主は、不動産の購入後に当該抵当権が実行されることで不動産の所有権を失うことがあります。

【正解４】
不動産の売買契約に係る民法の規定についての問題です。

［１］不適切
売買契約は、当事者双方が意思を表示し、意思が合致すると成立する諾成契約とされています。
つまり、民法上は口頭でも売買契約は成立します。
ただ、実務上は、後々のトラブルを回避するために書面での契約が一般的です。
本問では「不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない」とありますので、誤りです。

［２］不適切
共有持分とは、1つの財産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の割合のことです。
建物が共有の場合、各共有者は「自己の持分」を自由に第三者に譲渡することができます。
ただし、注意が必要なこととして、あくまで自由に処分できるのは「自己の持分についてのみ」ということで、不動産そのものを売却できるということではありません。
本問では「自己が所有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない」とありますので、誤りです。

［３］不適切
不動産の権利について第三者に対抗するためには、法務局において、登記をしておく必要があります。
二重に売買契約が締結された場合、先に登記した方が当該不動産の所有権を主張できます。
本問では「原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する」とありますので、誤りです。

［４］適切
抵当権とは、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことを言います。
一般的には住宅ローンを借りたときに、住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地や建物にかけます。
不動産に抵当権の設定が登記されている場合、所有権を移転しても、抵当権は自動で抹消されることはなく、また、権利が消滅するわけでもありません。
つまり、抵当権を抹消せずに所有権を移転した場合、買主は不動産の購入後に購入物件の抵当権が実行されることで不動産の所有権を失うことがあります。
なお、抵当権が行使されると、当該不動産は裁判所の競売にかけられます。

正解は4です。

1.誤りです。

不動産の売買契約は、契約書を作成しなくとも口頭での口約束でも成立します。ただし、契約書等の書面を交わして契約をすることが一般的です。

2.誤りです。

建物が共有の場合、各共有者は自己が有している持分を第三者に譲渡することに関しては、特に共有者の同意を得る必要はありません。

3.誤りです。

同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、原則として、登記をしている者が当該不動産の所有権を取得することができます。したがって、第三者に対して所有権の抵抗をする場合は、登記をしておく必要があります。

4.適切です。

売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失う可能性があります。不動産の所有権を移転する際は、抵当権の登記を確認しておくことが必要です。