行政書士の過去問
令和2年度
法令等 問33

正解　２
　　
　①AとBは甲土地の賃貸借契約を締結し、
　②Bが甲土地に乙建物築した後、所有権保存登記をした。
　③AはCに甲土地を売却した。
というケースです。

１．妥当
　選択肢のとおりです。

　民法605条の２第１項のとおり、賃借権の対抗要件を備えた場合、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、譲受人に移転します。

　したがって、賃貸人の地位は、Aから譲受人であるCに移転します。

　※借地借家法10条＝借地上に保存登記をした建物を所有している


２．妥当でない
　判例は、賃借人（B）は、借地上（甲土地）にある建物（乙建物）の登記の名義人が本人以外（同居する妻D）の場合、当該土地の買主（甲土地の買主）に対して、当該土地（甲土地）の賃借権をもって主張できない、としています（最判昭47．6．22）。


３．妥当
　選択肢のとおりです。

　民法605条の２第３項のとおり、賃貸人の地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権移転登記をしなければ賃借人に対抗できません。

　したがって、賃貸人の変更は、賃借人に対抗できないので、甲土地の買主（C）が新賃貸人として賃借人（B）に対して、甲土地の賃料支払請求をするには登記を要します。


４．妥当
　選択肢のとおりです。

　民法608条１項のとおり、AからCに賃貸人の地位が移転した場合、B（賃借人）が乙建物につき、賃貸人の負担する必要費を支出した場合、C（賃貸人）に対して直ちにその必要費の償還請求をすることができます。


５．妥当
　選択肢のとおりです。

　民法605条の２第４項のとおり、賃貸借契約の期間満了により終了した場合、Cが新賃貸人の地位を引継ぎますので、敷金の返還も引継ぎます。
　したがって、B（賃借人）は、甲土地を明け渡した後に、Cに対して敷金返還請求をすることができます。

この問題でポイントは民法605条の2です。

民法605条の2は不動産の賃貸人の地位の移転についての記載がされており、内容は以下の通りです。

1.借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する

2.不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する

3.1又は2の規定による賃貸人の地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権移転の登記を

　しなければ、賃借人に対抗することができない。

4. 1又は2の規定による賃貸人の地位の移転をしたときは、費用償還の債務及び敷金返還の債務は

譲受人又はその承継人が承継する。

では、実際に解説を見ていきましょう。

正解は「乙建物の所有権保存登記がBと同居する妻Dの名義であっても、Bは、Cに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。」です。