管理業務主任者 過去問
令和4年度（2022年）
問25

適切。本肢の通りです（長計ガイドライン2章1節2一）。

なお、「共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分」とは、たとえば配管の枝管などが挙げられます。

不適切。計画期間の設定の際は30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とする必要があります（長計ガイドライン3章1節5）。

たしかに、旧ガイドラインでは新築・既存の区別がありましたが、実態にそぐわないため改正されました。

適切。本肢の通りです（長計ガイドライン3章1節8二）。

【新築マンションの場合】

設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考とする。

【既存マンションの場合】

過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考とする。

修繕工事はすでに居住者等が利用している状態で行われるため、新築工事とは異なるノウハウが必要となります。

適切。本肢の通りです（長計ガイドライン3章1節10）。

たとえば、新築後 15 年目以降の見直しでは、新築当初の 30 年の計画期間では推定修繕工事費を計上していなかった給排水管の取替えなどについても計上が必要となる場合があります。

これに伴って計画期間の推定修繕工事費が増加しますので、修繕積立金の額の見直しも必要となります（長計ガイドライン3章1節10コメント）。

「最も不適切」ではありません。

単棟型の場合の長期修繕計画作成ガイドラインの対象の範囲は、大雑把に言えば、敷地、建物の共有部分及び附属施設です。つまり、区分所有者の共有にかかる部分だと思っておいて大体合ってます。

長期修繕計画作成ガイドライン第2章「長期修繕計画の作成の基本的な考え方」第1節「長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等」2「基本的な考え方」一「長期修繕計画の対象の範囲」には、
「単棟型のマンションの場合、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含む。）を対象とします。 」
とあります。

厳密に言うと、「管理規約に定めた組合管理部分である」という限定がついていますが、実際上はほとんど同じです。
元より、標準管理規約(単棟型)では、
「敷地及び共用部分等(共用部分及び付属施設を言う。標準管理規約(単棟型)第2条第7号。筆者註)の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行う」(標準管理規約(単棟型)第21条第1項本文)
となっており、敷地及び共用部分等は管理規約で管理組合が管理するのが原則だからです(区分所有法までさかのぼって、そもそも管理組合はそのために存在します(区分所有法第3条))。

また、()内の専有部分についても標準管理規約(単棟型)第21条第2項で組合管理とした上で、長期修繕計画の対象の範囲に含めています。専有部分は、本来は組合が管理するものではないので、標準管理規約(単棟型)での定めが必要です。その点で形式論としては例外です。この話は頻出(本年の問7及び問33でも出題されてます)なので、今この場で憶えておきましょう。

「最も不適切」です。よってこの肢が正解です。

長期修繕計画の計画期間は新築、既存の区別なく一律30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上です。

長期修繕計画作成ガイドライン第３章「長期修繕計画の作成の方法」第１節「長期修繕計画の作成の方法」５「計画期間の設定」には、
「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。」
とあります。

なお、本問出題の前年の改訂(令和3年(2021年)9月28日公表)以前は、既存マンションの場合は25年以上でした。改訂により新築と区別することなく一律30年に変更になりました。しかし、改訂前でも25年以上ですから、どちらにしても「最も不適切」です。

「最も不適切」ではありません。

肢の通りです。
修繕工事特有の施工条件等は、新築だろうと既存だろうと区別する理由は特にありません。

長期修繕計画作成ガイドライン第３章「長期修繕計画の作成の方法」第１節「長期修繕計画の作成の方法」８「推定修繕工事費の算定」二「単価の設定の考え方」には、
「単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。(以下略)」
とあります。

新築既存を区別してはいません。

「最も不適切」ではありません。

長期修繕計画は、当然のことながら、単なる推定に過ぎません。不確定事項を多く含んでいるので、社会環境等世の中の様々な変化に応じて計画的に見直す必要があります。
また、見直しにより必要な費用(予測)も当然に変わる可能性があるのですから、修繕積立金の額も見直す必要があります。

長期修繕計画作成ガイドライン第３章「長期修繕計画の作成の方法」第１節「長期修繕計画の作成の方法」10「長期修繕計画の見直し」には、
「長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要があります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動」
とあります。