賃貸不動産経営管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問15

正解は１です。

1 .適切です。
賃貸物件の売却による所有権移転の「登記前」に賃貸不動産の引渡しが借主になされている場合、貸主（売主）の地位は新しい貸主（買主）に移転し、敷金に関する権利義務も新しい貸主（買主）に当然に承継されます。

2 .不適切です。
抵当権設定の「登記後」に賃貸借契約が締結された場合、借主は買受人に対抗できず、貸主の地位は買受人には移転しません。

3 .不適切です。
抵当権設定の「登記前」に賃貸不動産の引渡しがなされている場合、借主は買受人に対抗することができるため、貸主の地位は買受人に移転します。したがって、借主は買受人に建物を明け渡す必要はありません。

4 .不適切です。
「差押え前」に賃貸不動産の引渡しがなされている場合、借主は買受人に対抗することができるため、貸主の地位は買受人に移転します。したがって、借主は建物を明け渡す必要はありません。

正解は1です。

1、適切です。
貸主が、第三者へ賃貸借建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継されます。

2、不適切です。
建物について抵当権設定登記された後に、賃貸借契約を締結し引き渡しを受けた借主は、抵当権の実行による建物の新所有者(買受人)に賃借権を対抗することができません。貸主の地位の移転には旧所有者と新所有者の合意が必要となり、当然に買受人に移転しません。

3、不適切です。
建物について抵当権設定登記される前に、賃貸借契約を締結し引き渡しを受けた借主は、抵当権が実行された場合、対抗出来るので、明け渡しをする必要はありません。
民法395条1項の明渡猶予制度は、対抗要件を持たない場合の制度です。

4、不適切です。
借主は差押え前に建物の引渡しを受けているため、借主は買受人に賃借権を対抗できます。したがって、借主は建物を明け渡す必要はありません。

正解　1

肢1　適切

物件の所有者変更になった場合は、特段の事情がない限り、貸主の地位も第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継されます。もし継承されないと、貸主の変更のたびに敷金を差し入れなおす必要があり借主の負担が大きくなることが考慮されています。

肢2　不適切

借主の賃借権と所有者（買受人）の所有権・抵当権が対立する場合、対抗要件を先に備えた方が優先します。抵当権に対する対抗要件は賃借権の登記、または物件の引き渡しが該当します。このケースでは、先に抵当権が登記され、その後に賃貸借契約が締結されているため、買受人が対抗要件を備えていることになります。したがって、貸主の地位は買受人の意思によって賃貸借契約を継続するか否かを決定することができます。

肢3　不適切

このケースでは、抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けているので、借主が対抗要件を備えていることになります。したがって借主は建物の所有権が移転したとしても、当該建物を明け渡す必要はありません。

肢4　不適切

このケースでは、貸主の債権者によって当該物件が差し押さえられる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けているため、借主が対抗要件を備えています。したがって、競売によって所有者が変更になった場合でも借主は建物を明け渡す必要はありません。