FP2級の過去問 2018年1月 学科 問43

1.適切
実測面積と登記記録の面積が相違した場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減する方法があります。このようなことがあるため、登記面積と実測面積でどちらを基準にするか、明確にする必要があります。

2.不適切
契約の解除は、相手方が履行に着手する前であれば有効ですが、設問の場合はすでに売買代金の一部が支払われていますので、契約を解除することはできません。

3．適切
瑕疵担保責任とは、瑕疵があった場合、買主はその瑕疵を知った時から1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求ができ、さらに契約を解除することができます。

4．適切
民法では、建物の売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰すことのできない事由により、その建物が滅失した場合には、売主はその建物の売買代金を買主に請求できますが、特約を付けることで契約を解除できることが一般的です。

よって、正解は２となります。

1.適切
・実測取引‥登記簿をもとに売買契約を締結後、引き渡しまでの期間に土地を実測し、登記記録との相違があった場合にあらかじめ定めた単価で売買代金を増減する方法。
・公簿取引‥実測面積と登記記録との相違があっても売買代金の増減を行わない方法。
つまり、設問は実測取引について書かれています。

2.不適切
買主が売買代金の一部を支払っているので、契約の履行に着手したということになります。
売主が受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還しても、契約の履行に着手したあとでは契約解除はできません。

3.適切
民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主はその瑕疵を知った時から1年以内なら損害賠償請求をすることができます。

4.適切
売買契約が成立してから引き渡しまでの間に、天災など売主が責を負わない事由により建物が滅失した場合、民法では売主は買主に売買代金を請求できます。
しかし、実際には特約を付けて、売主が物件を修復してから引き渡したり、買主に契約解除権を与えたりすることが一般的です。

【正解 2】

［1］適切
土地の取引には、登記簿上の面積をもとにした「公簿取引」と実際の面積をもとにした「実測取引」があります。
「実測取引」の場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減することがあります。

［2］不適切
契約の履行に着手する前でしたら、買主は手付金を放棄する形で契約を解除することができますが、契約後の解除は出来ません。
※履行の着手とは、売主は登記や引き渡し、買主は代金を支払うことを意味しています。

［3］適切
瑕疵担保責任の損害賠償請求は、買主がその瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければなりません。

［4］適切
契約後、引き渡しまでの間に地震などで建物が倒壊してしまった場合、売主はその建物の売買代金を買主に請求することができます。
しかし、実際には特約などで買主にリスクがかからないようにしているのが一般的です。