FP2級の過去問
2018年5月
学科 問49

正解　４

土地のを有効活用する方法として、次のようなものがあります。

〇　事業受託方式
　土地や建物は本人名義で、建設資金も本人が負担します。しかし、一般人は建設の知識が乏しいことが多いので、デベロッパーと呼ばれる、企画や資金調達、設計、完成後の運営など、土地を有効活用する知識や経験が豊富なプロに託します。当然、デベロッパーに対し、報酬を支払わなければなりません。

〇　建設協力金方式
　土地や建物は本人名義ですが、本人は建設資金を負担しません。入居予定のテナントから保証金という形で建設費用を預かり、それを建設資金にあてます。建設のための借り入れの必要がありません。

〇　等価交換方式
　デベロッパーに土地を提供して、建物を建設してもらいます。完成した建物とその土地は、もともと土地を所有していた本人とデベロッパーの共有となります。建設資金はデベロッパーが負担するので、本人は支払う必要がありません。

〇　定期借地権方式
　土地に定期借地権を設定し、その土地を賃貸する方法です。土地は本人所有のままですが、土地を借りた人が借地人名義で建物を建てます。そのため、本人には建設資金を負担する必要はありません。

以上をまとめると問題中の表のようになり、（ア）～（エ）には次の語句が当てはまります。

（ア）本人　（イ）本人　（ウ）本人　（エ）なし

したがって、適切なものは　４．（エ）　となります。

1.不適切
事業受託方式は、土地の所有者が自分で資金調達をして、土地の活用などのすべてをデベロッパーに任せてしまう方法です。権利や建物は土地の所有者の名義になります。

2.不適切
建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金を出してもらう方式です。土地の所有者は建設資金を準備する必要はなく、建物も土地所有者名義になります。

3.不適切
定期借地権方式は、定期借地権を設定して、土地を賃貸する方法で資金負担や手間がかかりません。借地期間中は、建物の所有名義は借地権者となります。

4.適切
定期借地権方式は、定期借地権を設定して、土地を賃貸する方法です。土地所有者は、資金負担をすることなく権利を維持できますが、地代収入よりは収益は低くなります。

よって、正解は4となります。

正解　4

土地を有効活用するためには、それぞれの事業方式のメリット・デメリットを踏まえ、土地所有者の要望や立地条件、税制等を考慮した上で検討する必要があります。

事業受託方式
事業の主体は土地所有者ですが、デベロッパーが事業パートナーとなって調査・企画から完成後の運営まで行う事業方式です。そのため、土地や建物の名義は土地所有者であり、建設資金に関しては土地所有者の自己資金または借入れによって調達することになります。

建設協力金方式
土地・建物の名義は土地所有者ですが、費用に関してはテナントが土地所有者に建設協力金を差し入れる事業方式です。拠出された建設協力金は、建物を建設後土地所有者とテナントで締結した賃貸借契約の保証金に転換されます。

等価交換方式
土地所有者が土地を出資、デベロッパーが建物を出資し、その出資割合に応じて土地、建物を所有する共同事業方式です。

定期借地権方式
土地に定期借地権を設定し、その土地を一定期間賃貸する事業方式です。土地の名義は土地所有者のままですが、建物の建築費用は借地人が負担するため、建物の名義は借地人となります。