FP2級の過去問
2018年5月
学科 問50

正解　３

１．適切。
　NPV法（正味現在価値法）とは、投資期間中に得られる将来の収益を現在価値になおし、そのうえで、現在の投資額と現在価値になおした収益の額を比べる方法です。投資額よりも収益の額が上回っていれば、その投資は有利であると判定することができます。

２．適切。
　IRR法(内部収益率法)は、投資期間中に得られる収益の現在価値と投資額が等しくなるような割引率を求めます。これを内部収益率といいます。内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていれば、その投資は有利であると判定することができます。

３．不適切。
　NOI利回り（純利回り）とは、年間総収入金額から諸経費を差し引いたものを総投下額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標です。
　年間総収入金額から諸経費を差し引いて算出するため、表面利回りよりも正確性が高く、実質利回りとも呼びます。

４．適切。
　レバレッジ効果とは、すべてを自己資金でまかなうよりも、借入金を利用することにより、投資利回りが高くなる効果のことをいいます。ただし、投資の収益率が借入金の金利を上回っていることが条件となります。

正解　3

1.適切
NPV法（正味現在価値法）は、投資期間のキャッシュフローに着目して投資不動産を評価する投資判断手法のひとつです。投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定できます。

2.適切
IRR法（内部収益率法）も、投資期間のキャッシュフローに着目して投資不動産を評価する投資判断手法です。内部収益率とは、投資期間中に得られる純利益と売却収入を現在価値に割り引いた合計額と、投資額が等しくなる収益率のことをいいます。内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定できます。

3.不適切
NOI利回り（純利回り）は、投資不動産の収益性を測る指標のひとつです。総収入から総費用を差し引いた営業純利益を、総投資額で除して算出される利回りです。

4.適切
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、資金を借入れることで少ない自己資本で投資利回りを上げる効果のことをいいます。この効果を得るためには、投資の収益率が借入金の金利を上回っている必要があります。

1.適切
NPV法（正味現在価値法）は、不動産から得られる収益と現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。正味現在価値の額が大きいほど投資価値は高いということになります。

2.適切
IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判断されます。

3.不適切
NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる収益（賃貸収入－諸経費）を投資総額で割り、100を掛けて算出します。

4.適切
レバレッジ効果とは、少ない自己資本で大きな投資を行うことで収益性をあげることをいいます。設例の借入金併用型投資は、レバレッジ効果が期待できる投資方法といえます。

よって、正解は3となります。