FP2級の過去問 2018年9月 実技 問69

【正解 1】

［ア］96
実質利回りは収入ではなく、収入から費用を差し引いた金額で計算します。
投資用マンションでの1年間で得られる収入は、10万円（月額）×12ヶ月=120万円となります。
いっぽう1年間にかかる費用は、管理費等　12万円（年額）+管理業務委託費6万円（年額）+固定資産税6万円（年額）=24万円となりますので、年間収入120万円から24万円を差し引いた96万円が純収益となります。
実質利回りは「純収益」÷「購入費用の総額」×100で求められますので、数値を当てはめると
96万÷2,000万×100=4.8%となります。

［イ］上がります
「購入費用の総額」が下がれば、実質利回りの計算式「純収益」÷「購入費用の総額」×100の分母の数が下がる訳なので、実質利回りは上がることになります。

［ウ］元金部分
不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち元金部分は必要経費になりませんが、利息部分は必要経費となります。

実質利回りとは、総投下資本に対する純収益の割合を表したもので、表面的な収入から必要経費を差し引いた純収益を基本とするため、実際の投資効果を確認することができます。
純収益とは、年間総収入から諸経費を引いた金額となります。
実質利回りは次のように計算します。
・実質利回り(％)：純収益／総投下資本×100

資料より
　・純収益：10万円×12ヵ月－1万円×12ヵ月－10万円×5％×12ヵ月－6万円
　　　　　＝96万円

・実質利回り(％)：96万円／2,000万円×100
　　　　　　　　＝4.8％
上記の結果より、購入費用を下げれば、実質利回りは上がります。

また、ローン返済額のうち借入金の利子は、必要経費になりますが、借入金の元本は必要経費にはなりません。

よって、正解は1となります。

不動産投資の効果を考えるときは、
年単位で採算性について検討します。

＜資料＞より
年間収入
月額賃料100,000円×12ヵ月＝年間1,200,000円

支出（費用）
管理費　月額10,000円×12ヵ月＝年間120,000円
固定資産税　年間60,000円
・管理業務委託費の計算　月額賃料の5％
100,000円×５％＝月額5,000円
5,000円×12ヵ月＝年間60,000円
・年間支出（年間の費用）の計算
120,000円＋60,000円＋60,000円＝240,000円

・年間収支の計算
1,200,000円－240,000円＝960,000円

・実質利回り（％）の計算
年間収支÷総投入資金×100
（ア）96万円÷2,000万円×100＝4.8％

総投入資金（購入費用の総額）を引き下げることができれば、
実質利回りは（イ）上がります。

長期間保有しますので、
固定資産税を（コストとして）年間の費用に含めます。

一方、不動産所得（の金額）の計算上、
ローン返済額のうち（ウ）元金部分（の返済）は必要経費になりませんが、
利息部分（借入金に対する支払い利息）は必要経費になります。

所得税・住民税は必要経費に含めないで計算し、
減価償却費は必要経費に含めて計算します。