FP2級の過去問
2018年9月
実技 問69
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問題
FP技能検定2級 2018年9月 実技 問69 （訂正依頼・報告はこちら）
藤原さんは、下記＜資料＞の投資用マンションについて購入を検討しており、FPの湯本さんに質問をした。下記の空欄（ア）～（ウ）に入る適切な数値または語句を語群の中から選び、その語句の組み合わせが正しい選択肢を選びなさい。なお、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこと。
＜資料＞
・購入費用の総額：2,000万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：100,000円
・運営コスト（月額）：管理費等 10,000円、管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税（年額）：60,000円
藤原さん：「＜資料＞のマンションの購入を検討しています。気に入っているのですが、利回りについてもしっかり考えたいと思っています。」
湯本さん：「＜資料＞のマンションの場合、実質利回りは、（ア）万円÷2,000万円で計算できます。購入費用の総額を下げることができれば、実質利回りは（イ）。」
藤原さん：「購入にはローンを利用する予定です。確定申告で気を付けることはありますか？」
湯本さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ウ）は必要経費になりません。」
＜語群＞
1.96
2.102
3.上がります
4.下がります
5.元金部分
6.利息部分
＜資料＞
・購入費用の総額：2,000万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：100,000円
・運営コスト（月額）：管理費等 10,000円、管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税（年額）：60,000円
藤原さん：「＜資料＞のマンションの購入を検討しています。気に入っているのですが、利回りについてもしっかり考えたいと思っています。」
湯本さん：「＜資料＞のマンションの場合、実質利回りは、（ア）万円÷2,000万円で計算できます。購入費用の総額を下げることができれば、実質利回りは（イ）。」
藤原さん：「購入にはローンを利用する予定です。確定申告で気を付けることはありますか？」
湯本さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ウ）は必要経費になりません。」
＜語群＞
1.96
2.102
3.上がります
4.下がります
5.元金部分
6.利息部分
- （ア）1 （イ）3 （ウ）5
- （ア）1 （イ）4 （ウ）5
- （ア）2 （イ）3 （ウ）6
- （ア）2 （イ）4 （ウ）5
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この過去問の解説 （3件）
01
［ア］96
実質利回りは収入ではなく、収入から費用を差し引いた金額で計算します。
投資用マンションでの1年間で得られる収入は、10万円（月額）×12ヶ月=120万円となります。
いっぽう1年間にかかる費用は、管理費等 12万円（年額）+管理業務委託費6万円（年額）+固定資産税6万円（年額）=24万円となりますので、年間収入120万円から24万円を差し引いた96万円が純収益となります。
実質利回りは「純収益」÷「購入費用の総額」×100で求められますので、数値を当てはめると
96万÷2,000万×100=4.8%となります。
［イ］上がります
「購入費用の総額」が下がれば、実質利回りの計算式「純収益」÷「購入費用の総額」×100の分母の数が下がる訳なので、実質利回りは上がることになります。
［ウ］元金部分
不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち元金部分は必要経費になりませんが、利息部分は必要経費となります。
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02
純収益とは、年間総収入から諸経費を引いた金額となります。
実質利回りは次のように計算します。
・実質利回り(％)：純収益／総投下資本×100
資料より
・純収益：10万円×12ヵ月－1万円×12ヵ月－10万円×5％×12ヵ月－6万円
＝96万円
・実質利回り(％)：96万円／2,000万円×100
＝4.8％
上記の結果より、購入費用を下げれば、実質利回りは上がります。
また、ローン返済額のうち借入金の利子は、必要経費になりますが、借入金の元本は必要経費にはなりません。
よって、正解は1となります。
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03
年単位で採算性について検討します。
＜資料＞より
年間収入
月額賃料100,000円×12ヵ月＝年間1,200,000円
支出（費用）
管理費 月額10,000円×12ヵ月＝年間120,000円
固定資産税 年間60,000円
・管理業務委託費の計算 月額賃料の5％
100,000円×５％＝月額5,000円
5,000円×12ヵ月＝年間60,000円
・年間支出（年間の費用）の計算
120,000円＋60,000円＋60,000円＝240,000円
・年間収支の計算
1,200,000円－240,000円＝960,000円
・実質利回り（％）の計算
年間収支÷総投入資金×100
（ア）96万円÷2,000万円×100＝4.8％
総投入資金（購入費用の総額）を引き下げることができれば、
実質利回りは（イ）上がります。
長期間保有しますので、
固定資産税を（コストとして）年間の費用に含めます。
一方、不動産所得（の金額）の計算上、
ローン返済額のうち（ウ）元金部分（の返済）は必要経費になりませんが、
利息部分（借入金に対する支払い利息）は必要経費になります。
所得税・住民税は必要経費に含めないで計算し、
減価償却費は必要経費に含めて計算します。
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