FP2級の過去問 2021年5月 実技 問70
この過去問の解説 (3件)
【正解4】
実質利回り(年利)は、以下の計算式で表されます。
実質利回り(%)=(年間総収入ー諸経費)÷購入費用×100
年間総収入は
・賃料: 105,000円(月額)
諸経費は
・管理費・修繕積立金:12,000円(月額)
・管理業務委託費:5,250円(月額:賃料×5%)
・固定資産税・都市計画税:65,000円(年額)
購入費用は、問題文より2,500万円(消費税・仲介手数料等を含めた金額)なので、実質利回りは
{105,000円×12ー(12,000円×12+5,250円×12+65,000円)}÷25,000,000円×100
=(1,260,000円ー144,000円ー63,000円ー65,000円)÷25,000,000円×100
=988,000円÷25,000,000円×100
=3.952→3.95%(小数点以下第3位を四捨五入)
正解は 4 です。
利回りとは、不動産投資の収益性を表す数値で、表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)の2つがあります。
実質利回りは次の式で算出されます。
実質利回り(%)= (①収入金額 − ②諸経費) ÷ ③購入費用 × 100
本問の場合、次の資料の数字で算出します。
①収入金額
・想定される賃料(月額) 105,000円 × 12カ月 = 1,260,000円
②諸経費
・管理費・修繕積立金等(月額) 12,000円 × 12カ月 = 144,000円
・管理業務委託費(月額賃料の5%) 105,000円 × 5% × 12カ月 = 63,000円
・固定資産税(年額) 65,000円
⇒合計 272,000円
③購入費用
・購入費用の総額 2,500万円
↓
(①1,260,000円 − ②272,000円) ÷ ③2,500万円 × 100 = 3.952% ≒ 3.95%
正解は「3.95%」です。
利回りは、投資に対する収益の割合を指します。利回りが高くなれば収益性が高いと評価され、以下の計算式で求められます。
利回り(%)=収益額/投資額=(収入−費用)/投資額
収入(年額)
・賃料収入 105,000円×12ヶ月=1,260,000円/年
費用(年額)
・運営コスト 管理費・修繕積立金等 12,000円×12ヶ月=144,000円/年
管理業務委託費(賃料の5%) 105,000円×5%×12ヶ月=63,000円/年
・固定資産税・都市計画税 65,000円/年
投資額
・2,500万円
利回り={1,260,000円−(144,000円+63,000円+65,000円)}÷25,000,000円=0.03952
少数点第3位以下四捨五入により、3.95%となります。
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