FP2級の過去問
2021年5月
実技 問70

【正解４】

実質利回り（年利）は、以下の計算式で表されます。

実質利回り（%）＝（年間総収入ー諸経費）÷購入費用×100

年間総収入は

・賃料： 105,000円（月額）

諸経費は

・管理費・修繕積立金：12,000円（月額）

・管理業務委託費：5,250円（月額:賃料×5％）

・固定資産税・都市計画税：65,000円（年額）

購入費用は、問題文より2,500万円（消費税・仲介手数料等を含めた金額）なので、実質利回りは

｛105,000円×12ー（12,000円×12＋5,250円×12＋65,000円）｝÷25,000,000円×100

＝（1,260,000円ー144,000円ー63,000円ー65,000円）÷25,000,000円×100

＝988,000円÷25,000,000円×100

＝3.952→3.95%（小数点以下第3位を四捨五入）

正解は 4 です。

利回りとは、不動産投資の収益性を表す数値で、表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の2つがあります。

実質利回りは次の式で算出されます。

実質利回り（％）＝ (①収入金額 − ②諸経費) ÷ ③購入費用 × 100

本問の場合、次の資料の数字で算出します。

①収入金額

　・想定される賃料（月額）　105,000円 × 12カ月 ＝ 1,260,000円

②諸経費

　・管理費・修繕積立金等（月額）　12,000円 × 12カ月 ＝ 144,000円

　・管理業務委託費（月額賃料の5％）　105,000円 × 5％ × 12カ月 ＝ 63,000円

　・固定資産税（年額）　65,000円

⇒合計　272,000円

③購入費用

　・購入費用の総額　2,500万円

　↓

(①1,260,000円 − ②272,000円) ÷ ③2,500万円 × 100 ＝ 3.952％ ≒ 3.95％

正解は「3.95%」です。

利回りは、投資に対する収益の割合を指します。利回りが高くなれば収益性が高いと評価され、以下の計算式で求められます。

利回り（％）＝収益額／投資額＝（収入−費用）／投資額

収入（年額）

・賃料収入 105,000円×12ヶ月＝1,260,000円/年

費用（年額）

・運営コスト 管理費・修繕積立金等 12,000円×12ヶ月＝144,000円/年

管理業務委託費（賃料の5％） 105,000円×5％×12ヶ月＝63,000円/年

・固定資産税・都市計画税 65,000円/年

投資額

・2,500万円

利回り＝｛1,260,000円−（144,000円＋63,000円＋65,000円）｝÷25,000,000円＝0.03952

少数点第3位以下四捨五入により、3.95％となります。