FP2級の過去問 2022年1月 学科 問42

正解は２です。

1．適切

DCF法は、企業の価値を評価する方法の一つです。

企業が将来生み出すであろう価値を推計し、現在価値に割り引いて評価額を算出します。

2．不適切

収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法のことです。

純収益は、総収益から総費用を引いたものです。

3．適切

取引事例比較法とは、適切な取引事例から対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因を比較して求めた価格から対象不動産の価格を求める方法のことです。

不動産価格はつねに変動するため、取引時点の価格を価格時点の価格に修正することを時点修正といいます。

4．適切

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価（新しく建築または造成をして再調達する場合の価格）を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法のことです。

【正解２】

［１］適切

DCF法は収益還元法の１つで、将来のキャッシュフローを現在価値に割引いて評価する手法です。

［２］不適切

直接還元法は、賃貸により発生する「純収益（総収入金額ー諸経費）」を還元利回り（期待収益率）で除して収益価格を求める手法です。

［３］適切

取引事例比較法では、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、比準価格を決めます。

［４］適切

原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この原価に減価修正を行って積算価格を求めます。

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、出題回数は少ないものの、数年に１度問われることがあります。

しかしかなり難しい範囲なので、余裕があれば覚えるようにしましょう。