FP2級の過去問
2022年1月
学科 問42
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問題
FP技能検定2級 2022年1月 学科 問42 （訂正依頼・報告はこちら）
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
- 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
- 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
- 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
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この過去問の解説 （3件）
01
正解は２です。
1．適切
DCF法は、企業の価値を評価する方法の一つです。
企業が将来生み出すであろう価値を推計し、現在価値に割り引いて評価額を算出します。
2．不適切
収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法のことです。
純収益は、総収益から総費用を引いたものです。
3．適切
取引事例比較法とは、適切な取引事例から対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因を比較して求めた価格から対象不動産の価格を求める方法のことです。
不動産価格はつねに変動するため、取引時点の価格を価格時点の価格に修正することを時点修正といいます。
4．適切
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価（新しく建築または造成をして再調達する場合の価格）を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法のことです。
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02
【正解２】
［１］適切
DCF法は収益還元法の１つで、将来のキャッシュフローを現在価値に割引いて評価する手法です。
［２］不適切
直接還元法は、賃貸により発生する「純収益（総収入金額ー諸経費）」を還元利回り（期待収益率）で除して収益価格を求める手法です。
［３］適切
取引事例比較法では、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、比準価格を決めます。
［４］適切
原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この原価に減価修正を行って積算価格を求めます。
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03
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、出題回数は少ないものの、数年に１度問われることがあります。
しかしかなり難しい範囲なので、余裕があれば覚えるようにしましょう。
適切
DCF法とは、得られると期待できる純収益および復帰価格をそれぞれを現在価値に割り引き、それらを合計して対象不動産の価格を求める手法です。
例えば、現在１００万円を持っていて、年利１％で預金することとします。
その場合１年後は１０１万年になります。
逆に１年後の１００万円は年利１％を割り引いて計算するので、「１００万円÷１．０１＝約９９万円」となります。
このように、現在の価値と未来の価値が違うということを考慮する手法です。
※純収益は「総収益ー総費用」、復帰価格は売却時の対象不動産の正味価格のこと
不適切
直接還元法とは、対象不動産の一定期間から得られる純利益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法です。
適切
取引事例比較法とは、当該取引不動産とよく似た複数の取引事例と比較・参考にして、当該取引の現時点での価格に補正や修正等を行い比準価格を求める方法です。
適切
原価法とは、再調達原価を求めて、原価修正を加えて価格を求める方法です。
※再調達原価→今買ったらいくらになるのか
減価修正→毎年価値が減っていくことを加味して、その分を控除して計算すること
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