FP2級 過去問
2022年5月
学科 問50

不適切。

DCF法は、保有期間に発生する純収益および復帰価格を現在価値に割り引いて、対象不動産の収益価格を求める手法です。

純収益は総収入から必要経費を差し引いたものです。

適切。

NPV法（正味現在価値法）は、対象不動産から得られると予想される収益の現在価値の合計から、投資額の現在価値の合計を差し引いたものです。

収益の現在価値が投資額の現在価値を上回っている場合、投資適格だと判定できます。

不適切。

レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合です。

不適切。

NOI利回りとは、不動産の収益性を測る指標で、大きいほど収益性が高いことを意味します。

NOI利回り＝純収益÷総投資額で求めます。

不適切

DCF法とは、不動産の所有期間の純収入の現在価値を足したものと、所有期間終了時点の復帰価格（売却価格）の現在価値を合算して、対象不動産の収益価格を求める手法です。

現在価値に割り引くというのがポイントです。

この選択肢では「総収入」となっているところが「純収入」でなければならないため間違いです。

適切

NPV法とは、DCF法から導き出される収益価格と投資額を比較して、投資適格かどうかを判断する手法です。

DCF法から導き出される収益価格の方が、投資額よりも上回っている場合は、その投資は投資適格と判断できます。

例：「その不動産を取得することで将来得られる収益＞投資額」の場合は投資の価値あり

不適切

レバレッジ効果とは、借入金と自己資金を組み合わせることで、収益率を向上させることです。

そのため、不動産へ投資した資金の収益率が、借入金の金利よりも上回っている場合に、効果が生じます。

選択肢は「借入金の金利が総投下資本に対する収益率を上回っている場合」とあり、説明が逆です。

不適切

NOI利回りの計算式は以下の通りです。

NOI利回り（純利回り）＝

年間収入の合計ー諸経費　×１００

　　　総投資額　　　　

「年間収入の合計ー諸経費」で求められる金額を純収益と言います。

選択肢の説明は単純利回りの説明なので不適切です。

NOI利回りの方が出題されやすいので、こちらを覚えておきましょう。