FP2級の過去問
2022年9月
実技 問10

不動産に投資する場合、必ず必要になるのが投資利回りの算出です。

頻出ではありませんが、難しい計算ではないので、目を通しておくと得点源になりうる問題です。

難しい言葉が並びますが、問われていることはシンプルなので、覚えておくと良いかもしれません。

＜表面利回り＞

表面利回りとは、諸経費を考えずに算出された利回りのことです。

計算は簡単ですが、正確性に欠けます。

年間の予想収入額を購入費用で割り、１００を掛けることで利回り（％）が算出できます。

計算式は以下の通りです。

年間収入合計×１００

　投資総額　　　　　　

よって資料から金額を当てはめると

　月額１３万円×１２カ月

購入費用総額３０００万円　×１００

＝　１５６００００

　３０００００００　×１００

＝５．２（％）

＜実質利回り＞

実質利回りとは、ＮＯＩ利回りとも呼ばれており、諸経費も計算に入れた上で算出された利回りのことです。

こちらの方が正確性が高くなります。

計算式は以下の通りです。

年間収入合計ー諸経費

　　投資総額　　　　×１００　

よって金額を当てはめていきますが、まずは諸経費を計算します。

資料の想定される支出欄を計算しますが、月額のものは１２倍して年額に直す必要があります。

管理費・修繕積立金　

　月額２００００×１２＝２４００００

管理業務委託費　

　月額５０００×１２＝６００００

火災保険料　

　１５０００

固定資産税等税金　

　５００００

修繕費　

　３００００

合計３９５０００円

これらを計算式に当てはめると以下のようになります。

１５６００００ー３９５０００

　　　３０００００００　　　×１００

＝３．８８８８…％

小数点第３位を四捨五入することとあるので

＝３．８８％

想定収入；１３０，０００円　×　１２ヶ月　＝　１，５６０，０００円

表面利回り；１，５６０，０００　÷　３０，０００，０００　×　１００　＝　５.２０％

想定支出；３９５，０００円

実質利回り；（１，５６０，０００円　-　３９５，０００円）　÷　３，０００万円　×　１００

＝３．８８%

表面利回り　＝　年間収入金額　÷　物件価格　×　１００

上記から、年間収入が

１３０，０００円　×　１２ヶ月　＝　１，５６０，０００円

物件価格が　３，０００万円　ですので、

１，５６０，０００　÷　３０，０００，０００　×　１００　＝　5.2０％

実質利回り　＝　

（年間収入金額　-　年間諸経費）　÷（物件価格　+　購入時の諸経費）　×１００

上記から、年間収入が

１３０，０００円　×　１２ヶ月　＝　１，５６０，０００円

年間諸経費が

管理費・修繕積立金　月額20,000円　×　１２ヶ月　＝　２４０，０００円

管理業務委託費　　　月額 5,000円　×　１２ヶ月　＝　６０，０００円

火災保険料　　　　　年額15,000円

固定資産税等税金　　年額50,000円

修繕費　　　　　　　年額30,000円

合計で　３９５，０００円　となります。

物件購入価格総額は　３，０００万円　となります。

（１，５６０，０００円　-　３９５，０００円）　÷　３，０００万円　×　１００

＝３．８８%

となります。