FP2級の過去問
2023年5月
学科 問41
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問題
FP技能検定2級 2023年5月 学科 問41 （訂正依頼・報告はこちら）
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものとされている。
- 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
- 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合であっても、当該取引事例の価格は取引時点の価格から修正する必要はないとされている。
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この過去問の解説 （3件）
01
この問題で覚えておくポイントは、不動産の価格を求める鑑定評価の手法についてです。
適切
収益還元法は、一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものとされています。
適切
直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法です。
適切
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。
不適切
取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格は取引時点の価格から修正する必要があります。
これを「時点修正」といいます。
また、特別な事情があって取引価格が一般的な価格からかけ離れてしまったようなときに行う修正を、「事情修正」といいます。
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法については、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの内容を問う問題が多いので整理して理解しておきましょう。
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02
不動産鑑定基準に関する問題です。
選択肢に出ている原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種で、それぞれの特徴を問われることが多いです。
適切
問題文のとおりです。自分が住居とする不動産についても同様であるとされます。
適切
問題文のとおりです。
例として、1年間の収益が100万円、還元利回りが10％の場合、
収益価格は100万円÷10％＝1000万円と計算されます。
適切
問題文のとおりです。
減価修正には
①物理的要因・・・老朽化、破損など
②機能的要因・・・設計不良、型式の陳腐化など
③経済的要因・・・近隣地域の衰退、市場ニーズ減少など
不適切
取引事例比較法では、多数の取引事例から適切な事例を選び、特殊な事情や時期の修正を行い、取引事例の個別要因を補正し、地域格差などを比較して価格を求めるとされます。
事情や時期については修正を必ず行いますので、不適切な選択肢となります。
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03
不動産鑑定評価基準に関する問題は、比較的出題されやすいです。
宅建など不動産関連の資格を持っている方は落とさないようにしなければなりません。
しかし苦手な方にとっては、選択肢を読むこともなかなか難しい範囲でもあります。
頻出で覚えなければならない範囲ですが、人によっては、まずは分かる問題から解いて戻ってきても良いかもしれません。
適切
収益還元法は、賃貸・事業用不動産などの価格を求める際に有効ですが、自分の居住用不動産（マンションなど）の賃料を計算する際にも有効となり、適用すべきとされています。
適切
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと予想される収益（賃貸料の収入など）を現在価値に割り戻して求める手法です。
将来の純収益の現在の価値の総和から価格を計算します。
収益還元法は、直接還元法とＤＣＦ法の２種類があります。
適切
原価法とは、対象不動産の再調達価格を求めて、これに築年数や老朽化などを考慮して差し引きして不動産価格を求める手法です。
再調達価格とは、この対象不動産を現在建てた場合の価格のことです。
また選択肢の減価修正とは、老朽化や築年数などを考慮して、差し引くことです。
不適切
取引事例比較法とは、対象不動産と類似した物件の取引事例を集めて、時点修正や事情補正などを行い、その比較で評価する手法です。
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