FP2級の過去問
2023年9月
学科 問42

適切

再調達原価は、対象不動産が今時点で購入するのに必要な価格のことをさします。

適切

取引事例比較法は、類似の取引事例を参考にして、それに修正・補正を加えて価格を求める方法です。

適切

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

不適切

自用の不動産の価格を求める際には、賃貸を想定して収益還元法は適用されます。

適切

原価法は、特定の不動産の再建築または再造成に必要な費用、つまり再調達原価を基にしてその不動産の価値を評価する方法です。

この評価手法では、対象となる不動産を新たに建設または造成するのにかかる費用を、現時点で見積もります。

その後、対象不動産の現在の状態を反映させるために、経年による劣化や使用による価値の減少など、減価修正を施し、最終的な価値、すなわち評価価格を導き出します。

このアプローチは、比較的新しい不動産の価値を見積もるのに適しており、物理的な状態と資産の再生産コストを基にした価値評価を提供します。

適切

取引事例比較法において、参照される取引事例が価格評価を行う現時点と異なる時期に行われた場合、その間に不動産価格の変動が生じている可能性があります。

このような状況では、過去の取引価格を現在の市場状況に合わせて調整する「時点修正」が必要となります。

この修正プロセスを通じて、取引事例の価格を現時点での市場価値に相当する価格に更新し、より正確な不動産価値評価を目指します。

時点修正は、市場の動向と価格変動を考慮し、取引事例を現在価値に換算することで、適切な価格評価を実現するための重要な手順です。

適切

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法です。

この手法では、対象不動産から期待される未来の純収益を現在価値に換算し、その合計をもって不動産の価格を算出します。

特に、賃貸物件や事業用不動産の価値評価に適しており、市場価値の合理的な推定が可能です。

評価過程では、過去の収益実績やその信頼性を慎重に検討する必要があり、正確な評価のためには、提供されるデータの精度が重要となります。

収益還元法は、不動産の将来的な利益を反映した価値を明らかにするための有効なアプローチとされています。

不適切

収益還元法は、不動産の将来収益から価値を導く手法であり、原則として市場性のある不動産に適用されます。

この手法は、文化財のような市場性を持たない特殊な不動産に対しては適用してはならないとされています。

しかし、自用不動産に対しては、収益還元法を適用することが可能です。

その理由は、これらの不動産が将来的に賃貸される可能性を想定し、それによって生じる収益を評価の基礎とすることができるためです。

したがって、自用不動産であっても、賃貸市場での収益性を基に価値を算定することが適切な場合があります。